나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52211 [1] 서울특별시 송파구 송파동 147-16 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ‘서울방이동고분군’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트조 경사스라브위아스팔트싱글 지하1층/지상4층 건 내 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 1993.09.16) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 연립주택으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 건부지(연립주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2010-12-31)(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

일련번호 가)는 건축물현황도상 위치와 실제 출입구 표시 부분이 상이한 바, 현장조사 당시 실 점유자 탐문조사를 통해 확인한 위치(출입구 표시부분)를 기준으로 팡가하였으며, 경매 진행시 필히 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

서울특별시 송파구 송파동 147-16 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정평가액은 432,000,000원입니다.

토지 면적은 31.18㎡ (약 9.43평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물 면적은 56.76㎡ (약 17.17평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

1.3. 물건 종류 및 특징

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장 상 사용승인일은 1993년 9월 16일로, 연식이 상당한 편입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ‘서울방이동고분군’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 용이한 편이며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 학교와 공원, 근린생활시설 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 생활 여건은 양호합니다.

주변 지역 조사 결과, 직접적인 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 10월 16일 접수된 주식회사마루지분 명의의 임의경매(갑8)입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-03-12, 대항력: 있음

* 임차인: 차

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2012-11-28, 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 대항력 있는 임차인(박 , 차 ) 2명이 존재합니다.

기재된 보증금 및 차임이 0원이므로, 실제 인수해야 할 보증금은 없으나, 실제 임대차 관계 및 지급 조건에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

금액이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 명도 시 예상치 못한 변수 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

주변이 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있습니다.

다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

다만, 특정 상업 시설이나 유동인구 흡수력이 높은 중심 상권으로 보기에는 다소 부족할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 편의시설

각종 근린생활시설이 주변에 분포하여 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

5.3. 공공시설

인근 공원 등이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 '0원'으로 기재된 임차인이 존재합니다. 실제 인수 부담이 없더라도, 명도 과정에서의 예상치 못한 비용 발생 또는 협상 지연 가능성이 있습니다.

6.2. 공유물분할 경매

공유물 분할 경매 특성상, 경매 절차 진행 중 지연이나 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 노후도

1993년 사용승인된 건물로, 장기적인 관점에서 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요합니다.

6.4. 공부와의 차이

건축물현황도상의 위치와 실제 출입구 표시 부분이 상이하여, 현장 방문 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.5. 토지이용계획

역사문화환경보존지역, 비행안전제2구역 등 다양한 법적 규제 사항이 존재하므로, 향후 건물 활용이나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 송파동에 위치한 다세대주택으로, 공유물분할 경매 물건입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

건물 노후도, 공부와의 차이, 토지이용계획 상의 제약 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 답사 및 권리 분석을 통해 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

서울 주요 지역인 송파구에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 특수 경매

공유물 분할 경매는 일반 경매보다 경쟁이 덜할 수 있으며, 상황에 따라 유리한 조건으로 취득할 가능성이 있습니다.

8.3. 잠재적 가치

향후 리모델링 또는 재건축 가능성(토지이용계획 제약 고려)에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 인근 다세대주택의 거래가는 22.42㎡ 기준 36,000만원에서 46.56㎡ 기준 38,800만원 수준입니다.

본 물건은 56.76㎡(약 17.17평)로, 가장 큰 면적의 거래 사례와 비교 시 상대적으로 넓습니다.

최근 거래 사례 중 가장 넓은 면적(46.56㎡)의 거래가(38,800만원)를 기준으로, 면적당 단가(약 83.3만원/㎡)를 산출하여 보수적으로 적용하면 약 47,283만원 수준으로 예상됩니다.

하지만, 본 물건의 사용승인일이 1993년으로 노후도가 높다는 점, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점(명도 비용 고려)을 감안하여 시세 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가 432,000,000원을 기준으로, 대항력 있는 임차인으로 인한 부담과 건물 노후도를 감안하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

금액이 미상인 임차인의 실제 인수 부담이 없다는 전제 하에, 낙찰 후 명도 절차에 소요될 시간과 비용을 충분히 고려해야 합니다.

최종 제안 예상 입찰가: 390,000,000원 ~ 420,000,000원

(본 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사, 경쟁 물건의 입찰 동향, 임차인과의 협상 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰 결정은 신중하게 검토하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.