나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52208 [1] 서울특별시 강동구 천호동 361-7 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천일중학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 연립다세대주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량츨입이 가능하며 인근에 지하철8호선 "암사역"과 각종 노선시내 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 지하 1층, 지상 4층의 공동주택(다세대주택)으로 철근콘크리트벽식, 경사스라브위 기와지붕이며 1991.12.10 사용승인되었음. 외벽 : 시멘트몰탈위 적벽돌붙임 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 창호 : 샷시창호임

이용상태

주거용 다세대주택임.

설비내역

급수위생설비, 난방시설, 주차장등임.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 평지로 공동주택(다세대주택)의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 동측으로 폭 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2004-11-05) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m (지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호 구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12 .31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간: 25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

배당에서 임대차보증금 전액(290,000,000원)이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52208 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 361-7 3층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 308,000,000원

* 토지면적: 36.50㎡ (약 11.04평)

* 건물면적: 58.78㎡ (약 17.78평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천일중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 연립다세대주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 "암사역"과 다양한 노선의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 소재 건물 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 및 외국인 등 거래 대상, 지정기간 확인 필요)으로 지정되어 있어, 해당되는 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 건물 및 토지 상세

* 건축물 정보: 본 건물은 1991년 12월 10일 사용 승인된 다세대주택으로, 지하 1층, 지상 4층 규모입니다. 철근콘크리트 벽식 구조이며, 경사 슬라브 위 기와 지붕으로 건축되었습니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 적벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 본건은 해당 건물 3층 302호 전유부분입니다.

* 토지 정보: 토지는 가로 장방형의 평지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52208)에 따른 강제경매 개시결정 등기(2025-10-14)가 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리로는 보입니다. (별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이름: 강 )

* 보증금: 240,000,000원 (1차 감액분 50,000,000원 포함 시 최초 보증금 290,000,000원으로 추정)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 1일

* 확정일자: 2022년 9월 26일

* 배당신고일자: 2025년 11월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 매우 중요한 사항입니다.

* 기타 권리사항: 집합건물 등기부 요약에 따르면, 2005년 12월 22일자 신호식 지분 이전, 2019년 7월 31일자 소유권 이전, 2020년 7월 20일자 소유권 이전, 2020년 11월 19일자 소유권 이전 등의 등기 내역이 확인됩니다. 2025년 10월 14일자 강제경매 권리(강현길, 52,784,930원)는 말소기준권리가 될 수 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 "배당에서 임대차보증금 전액(290,000,000원)이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 명시되어 있어, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 반드시 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세: 최근 매매 정보에 따르면, 천호동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2017년식, 25.69㎡: 300,000,000원 (약 1,167만원/㎡)

* 2016년식, 48.13㎡: 352,500,000원 (약 732만원/㎡)

* 2003년식, 50.07㎡: 480,000,000원 (약 958만원/㎡)

* 비교 물건 분석: 본건은 1991년 준공된 58.78㎡ (약 17.78평)의 다세대주택으로, 감정가는 308,000,000원입니다. 감정가 기준으로 평당 약 1,732만원 수준으로, 주변 실거래가 시세 대비 다소 낮은 편으로 보입니다. 다만, 최근 거래된 주택들의 연식이 본건보다 최신이거나 면적이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 본건 감정가와의 비교: 본건의 감정가는 308,000,000원으로, 유사 면적의 다세대주택 실거래가와 비교 시, 본건의 물리적 상태나 기타 조건(특히 임차인 관련)에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: "천일중학교" 남측 인근에 위치하며, 주거 지역 내에 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 주변이 주택 밀집 지역으로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 보증금 290,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 일부 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어, 거래 절차에 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 존재 여부: 제공된 정보와 일반적인 주거지역 설명에 따르면, 본 물건 주변에 혐오시설이 있다고 명시적으로 나타나지는 않습니다. 그러나 정확한 파악을 위해서는 현장 조사 및 인근 주민 탐문이 필수적입니다. (비행안전제3구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 환경 또는 안전 관련 고려사항이 될 수 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 주거지역에 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 건물 연식은 있으나, 실거래가 정보들을 고려할 때 시세 반영은 합리적으로 보입니다. 그러나 가장 중요한 리스크는 보증금 290,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 매수 비용이 크게 증가할 수 있어, 철저한 권리 분석과 잠재적 인수 금액 산정을 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 강동구 천호동의 준수한 입지 조건 및 주거 환경.

* 주변 시세 대비 감정가 및 향후 시세 상승 가능성 (임차인 리스크 해소 시).

* 서울시 내 신축 다세대 주택 공급 부족으로 인한 기존 주택의 가치 유지.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원을 최우선적으로 고려해야 합니다. 감정가 308,000,000원과 임차인 보증금 290,000,000원을 합산하면 실질적인 총 인수 금액은 매우 높아질 수 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금이 배당에서 얼마나 변제될 수 있는지, 혹은 전액 인수한다고 가정했을 때, 예상되는 시장 가치(보증금 인수 리스크 제외 시 약 3억 5천만원 내외 추정)를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보증금 인수 부담을 충분히 반영하여, 실질적인 총 취득 비용이 시세보다 낮도록 입찰가를 결정해야 하므로, 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이 금액은 임차인 보증금 인수 위험을 감안한 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 추가적인 분석 및 현장 답사를 통해 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.