나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52228 [1] 서울특별시 강동구 암사동 516 이움하우스 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "신암초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택), 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(8호선 "암사역")이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층건 내 2층 203호로서,(사용승인일 2013.03.04) 외벽 : 치장 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배 마감 등 창호 : 샷시 및 유리 등임.

이용상태

다세대주택(후면 '내부구조도' 참조) 으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 및 급탕설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 1층 필로티 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 사다리형태의 토지로서 인접토지 및 도로와 등고 평탄하며 단지형다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 15m 내외, 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호'1' 516 번지 : 도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호). 기호'2' 516-1 번지 : 도시지역, 도시지역기타(2004-11-05)(조건부 부기지역으로 도시계획과 확인요함), 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 등기사항전부증명서상에 "주택임차권" 설정 등기 되어 있음. ┌o 임차보증금 : 금310,000,000원 │o 범위 : 제2층 제203호 36.6㎡ 전부 │o 확정일자 : 2021년3월29길(금310,000,000) └o 임차권자 : 주정화 ※ 기타 자세한 내용은 등기사항전부증명서 참조 2) 본건은 수 차례 현장답사 하였으나 폐문 및 이해관계인 부재중이어서 내부구조 등은 집합건축물대장상 건축물현황도 및 표준적인 사양 등을 기준으로하여 내·외부적 관찰, 인접 동류형 물건(6층 6XX호) 거주인의 내부구조 등에 대한 구두진술내용, 현장에서 탐문조사된 사항 등을 종합참작하여 작성하였으므로 실제와 상이할 수 있는 바, 경매참가인은 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.10.20.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52228 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 516 이움하우스 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 328,000,000원

토지면적: 226.01㎡ (약 68.37평)

토지지분: 21.71㎡ (약 6.57평)

건물면적: 36.60㎡ (약 11.07평)

건물지분: 36.6㎡ (약 11.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '신암초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 다가구 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 8호선 '암사역'이 소재하여 교통 환경 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 건물은 2013년 3월 4일에 사용승인된 철근콘크리트 평스라브 지붕의 지상 6층 건물 중 2층 203호입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 4월 19일자 황세원의 근저당권 (240,000,000원)입니다.

등기부등본상 선순위 임차인이 존재하며, '을8'구분에 '주택임차권'으로 등기된 주정화 씨의 권리가 말소되지 않고 인수됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 주 (주정화)

보증금: 310,000,000원

전입일자: 2021년 03월 29일

확정일자: 2021년 03월 29일

대항력: 있음

비고: 보증금 310,000,000원을 인수해야 합니다.

기타 권리 관계로는 소유권 보존 및 이전 등기, 다수의 가압류 및 압류 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채무 금액은 등기부채권 총액 602,350,117원에 인수되는 임차보증금 310,000,000원이 더해져 상당한 규모입니다.

4. 상권분석

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 2026년 5월 8일 거래된 유사 건물(이움하우스, 2013년 건축, 29.97㎡)의 매매가가 308,500,000원이었으며, 이는 ㎡당 약 10,294,000원 수준입니다. 본건은 2013년 건축된 36.60㎡ 면적으로, 감정가는 328,000,000원 (㎡당 약 8,961,700원)으로 평가되었습니다. 감정가와 최근 시세, 그리고 인수되는 임차보증금을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 신암초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 지하철 8호선 암사역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설 및 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 310,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 감정가 328,000,000원 대비 높은 비율로, 낙찰 시 실제 부담금이 감정가를 초과할 수 있습니다.

* 본건은 현장 답사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 등이 집합건축물대장상 현황도 및 표준 사양을 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 내부 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 비행안전제3구역 등 다수의 도시계획상 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있어, 경매 절차 중 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 암사동의 준신축급 다세대주택으로, 역세권 입지와 양호한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 310,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 크며, 이는 감정가와 거의 맞먹는 수준입니다. 또한, 내부 상태의 미확인 및 복잡한 토지이용계획상의 제한사항도 고려해야 할 부분입니다. 투자를 고려하신다면, 인수되는 보증금을 포함한 총 취득 비용과 향후 시세 변동 가능성, 그리고 명도 관련 제반 비용을 면밀히 검토해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 암사역 역세권 입지로 향후 지역 개발 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 2013년 건축된 건물로 비교적 신축에 속하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 선순위 임차인 보증금 인수 금액이 크기 때문에, 낙찰가율 조정을 통해 총 투자 비용을 관리하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 선순위 임차보증금(310,000,000원)을 제외하고, 본건의 감정가(328,000,000원)와 주변 유사 물건 시세(약 308,500,000원)를 고려했을 때, 해당 부동산의 실질적인 가치 상승 여력 및 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최소 입찰 가능 금액: 18,000,000원 (인수 보증금을 제외한 순수 투자 가능 금액)

* 제안 입찰가: 20,000,000원 ~ 30,000,000원 (주변 시세 및 감정가 수준에서 보수적으로 산정)

총 예상 취득 비용 (제안 입찰가 25,000,000원 기준):

입찰가 25,000,000원 + 인수 보증금 310,000,000원 = 335,000,000원 (취득세, 법무비용 등 별도)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.