나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52073 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등교" 동측 인근에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철6호선 "응암역·역촌역" 까지 도보로 각각 약2~3분 및 약9~10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 9층건내 제2층 제203호로서, 외벽은 치장석붙임·치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·다용도실1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로서, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고 높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.)), 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울서부지방법원 2025타경52073 (1)

소재지

서울특별시 은평구 역촌동 41-25 파크원 2층203호

용도

오피스텔

감정가

283,000,000원

면적

토지면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

토지지분: 16.56308㎡ (약 5.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.89㎡ (약 16.30평)

건물지분: 53.89㎡ (약 16.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

건축물 용도

공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

대중교통 이용이 편리한 편으로, 버스정류장까지 도보 약 2~3분, 지하철 6호선 응암역 및 역촌역까지 도보 약 9~10분이 소요됩니다.

단지 주변으로 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

주변 지역에서 인근에 위치한 혐오시설에 대한 특별한 보고는 없습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52073)이며, 접수일자는 2025년 10월 17일입니다.

등기부등본상 확인된 총 채권액은 283,000,000원입니다.

임차인 조경희 씨가 2022년 10월 21일 전입 신고하였고, 2022년 10월 11일 확정일자를 받았으며, 보증금은 283,000,000원, 차임은 0원으로 확인됩니다.

해당 임차권(을1)은 등기부상 말소 처리되었으며, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

또한, 물건명세서에 따르면 신청채권자는 조경희 씨의 임차보증금반환 채권을 양수한 승계인으로, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026년 3월 27일자)를 제출하였습니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 해당 임차권으로 인한 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주상복합 건물 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 상권의 기능을 수행하고 있습니다.

인근에 역촌초등학교가 있어 교육 관련 시설이 인접해 있습니다.

오피스텔 및 공동주택이 혼재된 지역 특성상, 배후 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 2층 203호에 해당합니다.

내부 이용 상태는 현관, 방 2개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 다용도실 1개로 탐문 조사되었습니다.

상하수도, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 개별 도시가스 보일러에 의한 난방이 가능합니다.

건물 외벽은 치장석붙임 및 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있으며, 건물 현황은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25. / 허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 이는 주로 아파트, 다세대 등 주거용 건축물에 대한 규제일 가능성이 높으나, 외국인 또는 특정 용도 변경 시 영향을 받을 수 있습니다.

기타 법적 제한 사항으로는 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

"선순위임차권" 표기가 있으나, 이는 앞서 권리분석에서 설명한 바와 같이 보증금 전액 변제 미수령 시 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출 및 말소 처리됨에 따라 매수인이 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인 현황에 대한 모든 정보가 명확히 확인되지 않을 경우, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 오피스텔로, 역촌초등학교 인근에 자리하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

현재 등기부상 권리 관계가 정리되어 있고, 임차인 관련 제반 사항 또한 매수인에게 인수되는 부담이 없는 것으로 분석되어 권리상 안전한 물건으로 평가됩니다.

다만, 토지거래허가구역 등 일부 제한사항에 대한 확인은 필요합니다.

전반적으로 깔끔한 권리 분석과 양호한 입지 조건으로 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역촌역 및 응암역 접근성이 좋은 교통 요지에 위치합니다.

인근 지역의 주거 및 상업 시설 혼재로 인한 꾸준한 임대 수요 기대 가능합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 인수 부담이 최소화됩니다.

감정가를 기준으로 현 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 283,000,000원입니다.

권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 보증금 또는 채무는 없는 것으로 판단됩니다.

따라서 입찰가는 감정가를 기준으로, 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 선호도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 별도의 시장 조사를 통한 시세 분석이 제한적이므로, 감정가 283,000,000원을 기초로 전략적인 입찰가 산정을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.