나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2053 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층606호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 빌라, 단독, 소규모아파트 등 주거용과 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철3호선 "녹번역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층 건 내 제6층 제606호로서, 외벽 : 석재타일 등 창호 : 시스템창호, PVC섀시 등

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로서, 후첨 "내부구조도" 참조바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 교육연구 및 복지시설 1개동(지하4층 지상12층) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 현황 노폭 약 5~6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

교육연구 및 노인복지시설로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2053 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남동농업협동조합 (추정)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층 606호

* 건물 명칭: 시니어캐슬 클라시온

* 용도: 교육연구 및 노인복지시설 (노유자시설)

* 감정가: 983,000,000원

* 토지 면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

* 건물 면적: 56.34㎡ (약 17.04평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 20.08㎡

* 건물 지분: 56.34㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 빌라, 단독주택, 소규모 아파트 등 다양한 주거용 건물과 근린생활시설, 공공시설, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 3호선 "녹번역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

* 특히, 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자 및 아파트, 단독/다가구/연립/다세대 주택 등의 용도로 거래 시 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 등기부상 말소기준권리는 2015년 4월 11일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전 및 신탁 말소 등기 내역이 있습니다.

* 을구에는 남동농업협동조합의 근저당권(말소기준권리)과 후순위 근저당권이 등기되어 있으며, 현재 경매 개시 결정 및 압류 등기가 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

* 총 등기부 채권액은 614,400,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-09

* 확정일자: 2024-10-28

* 배당신고일자: 2026-02-04

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 경매 절차를 통해 배당받거나 미배당 시 인수될 수 있으나, 현재 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 권리 분석 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다 (지상권 개요 없음).

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 은평구청 인근 지역으로, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오 시설 유무

* 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 심각한 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변에 공원(녹번 공원 등)이 있어 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 은평구청, 사회복지관, 보건소, 은평예술회관 등 다양한 공공 및 문화시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 녹번역 주변으로 대규모 아파트 단지(힐스테이트 녹번, 녹번역e편한세상캐슬 등)와 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 인근에 병원으로는 카톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원 등이 차량으로 약 10분 거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 본건은 "교육연구 및 노인복지시설"로 이용 중이며, 주변에 관련 교육 및 복지 시설이 있음을 시사합니다.

* 녹번동은 학군이 좋다는 평가가 있으며, 서울은평초등학교가 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 거래 허가 구역 관련

* 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 소유권 이전 시 관련 허가를 반드시 취득해야 합니다. 특히, 외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 주택 등의 경우 허가 대상이 되므로, 거래 시점의 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

* 현재 임차인은 대항력이 없으나, 2억 8천만원의 보증금이 설정되어 있습니다. 비록 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 보증금 회수 과정에서 소송 등 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 건물 용도 및 현황

* 본건은 "노유자시설"로 건축물대장 및 이용 상태가 등재되어 있으며, 현재도 교육연구 및 노인복지시설로 사용 중입니다. 이는 일반 주거용이나 상업용으로 활용 시 용도 변경이 필요할 수 있으며, 관련 절차 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 2016년경 관리비 관련 민원 및 소송 발생 이력이 있습니다.

6.4. 기타

* 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 시니어캐슬 클라시온 내의 교육연구 및 노인복지시설 용도의 구분 건물입니다. 녹번역 초역세권은 아니지만, 대중교통 이용이 편리하고 은평구청 등 주요 관공서와 편의시설이 인접하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 2006년 준공되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌으며, 현재도 특정 용도로 활발히 이용 중인 것으로 보입니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 노유자시설 용도 제한은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 3호선 녹번역 인근으로 대중교통 접근성이 양호하며, 은평구청 등 행정기관 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 현재 교육연구 및 노인복지시설로 이용 중이며, 해당 시설의 지속적인 수요를 고려할 때 안정적인 운영이 가능합니다.

* 권리관계가 비교적 단순하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 원활하게 진행될 가능성이 높습니다.

* 은평구의 지속적인 개발 가능성과 함께 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 983,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 예상 입찰가는 현재 시세, 건물 상태, 용도 제한, 토지거래허가구역 지정 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인근 아파트 시세가 59㎡ 기준 11억5천만원대, 84㎡ 기준 13억원대 이상으로 형성되어 있는 점, 본 건물의 감정가가 9.83억원인 점을 감안할 때, 실거래가 및 시장 상황에 따라 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 입찰가는 상기 명시된 모든 조건을 충분히 검토한 후, 본인의 투자 전략에 맞게 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 구체적인 예상 입찰가 산출은 별도의 시세 조사 및 현장 확인을 통해 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.