나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52196 [1] 서울특별시 강동구 성내동 165-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '동신중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소형 아파트 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 북동측 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 북동측 인근에 지하철 5호선 '강동역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인근 토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 3m 내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역(2024-11-28)(제3종일반주거지역 서울특별시고시 제2024-576호 참조), 용도구역기타(특별계획구역, 세부내용문의 : 도시계획과), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ),도시관리계획 입안중(임대의무기간 임대주택 건립 용적률완화(안) 자세한사항은 서울시공고 2025-3046호 참조)임.

제시목록 외의 물건

대상토지 지상(옥상)에 기호 ㉠ 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.소 유 자: 등기사항전부증명서상 '우인섭' 단독소유임. 2.임대관계: 미상임 3.기 타: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건(사용승인일: 1988.11.07)으로, - 외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, - 내 벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 등, - 창 호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

지층 : 다가구주택(4가구) 1층 : 다가구주택(2가구), 2층 : 다가구주택(1가구)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

옥상에 별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물㉠이 소재함.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강동구 성내동 165-7에 소재한 다가구주택으로, 서울동부지방법원 2025타경52196 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 4,907,066,820원이며, 토지면적은 180.00㎡(약 54.45평)이고 건물면적은 328.88㎡(약 99.50평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 제시외 건물(옥상 기호 ㉠)도 포함됩니다.

채권자는 (OOOOOOOOO)입니다.

건축물 현황

사용승인일: 1988년 11월 07일

구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

이용 상태: 지층 (다가구주택 4가구), 1층 (다가구주택 2가구), 2층 (다가구주택 1가구)

내용연수: 1988년 건축되어 약 38년 경과되었습니다.

연면적 (건축물표제부 기준): 246.66㎡ (약 74.61평)

건축면적 (건축물표제부 기준): 82.22㎡ (약 24.87평)

지하층: 1개 층 (1층)

지상층: 2개 층 (2층)

부합물 및 종물: 옥상에 제시외 건물 ㉠이 소재하며, 일괄 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '동신중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소형 아파트 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황

차량 진입이 가능하며, 북동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 북동측 인근에 지하철 5호선 '강동역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 인근 토지 대비 등고평탄한 사다리형이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 3m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 특별계획구역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 포함)으로 지정되어 있습니다. 현재 임대의무기간 임대주택 건립 용적률 완화(안)에 대한 도시관리계획이 입안 중입니다.

주변 시설

* 교육시설: '동신중학교'가 인근에 위치하며, 기타 교육시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 교통시설: 지하철 5호선 '강동역' 및 다수의 버스노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적인 영향이 있을 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2023년 09월 26일 접수된 주식회사 엑스포대부금융의 근저당권 (채권액 4,050,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 대항력 유무 및 보증금/차임 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2000-07-28

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 인수 금액 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-12-07

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 인수 금액 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2017-11-10

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 인수 금액 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

* 임차인: 오

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-12-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 윤

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2016-03-02

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 인수 금액 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-04-26, 확정일자: 2021-03-26

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원, 차임: 300,000원

전입일자: 2023-12-26, 확정일자: 2023-12-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사 (임차인:박 )

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2017-11-10, 확정일자: 2017-10-13

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계 (자료상): 0원

상기 자료에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액은 더 크므로, 낙찰 시 인수 보증금 및 추가 부담 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인들의 경우, 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 강동구 성내동의 기존 주택지대에 위치한 다가구주택으로, 주거용 상권의 특성을 가집니다. 주변에 상업시설 및 편의시설이 분포하고 있으나, 대규모 상업 지구보다는 지역 거주민을 위한 근린 생활 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

주변 교육시설

동신중학교를 비롯한 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 교통시설

지하철 5호선 강동역 역세권이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

여러 명의 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 특히 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(김 , 김 , 박 , 윤 )의 경우, 인수 금액 확인 및 추가 조사가 반드시 필요합니다. 보증금 50,000,000원의 이 임차인과 보증금 140,000,000원의 한국토지주택공사 임차인 또한 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물

옥상에 제시외 건물 ㉠이 소재하며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 특별계획구역, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역 및 지구 지정으로 향후 개발 행위에 대한 추가적인 검토가 필요합니다. 또한, 토지거래계약허가구역 지정은 외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 요하는 등 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

건축물 노후도

1988년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강동구의 도심지에 위치한 다가구주택으로, 우수한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부 임차인은 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 인수 보증금과 관련된 불확실성이 높습니다. 또한, 1988년 건축된 건물로 노후화 문제와 복잡한 토지이용계획은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 강동구의 기존 주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 교통: 지하철 5호선 강동역 이용이 편리합니다.

* 다가구주택: 다수의 임대 가구 확보를 통해 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 개발 가능성: 특별계획구역 및 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 4,907,066,820원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액 (특히 보증금 미상 임차인의 경우 정확한 파악 필수)

* 건물 노후도에 따른 수리 및 유지보수 비용

* 향후 지역 개발 계획에 따른 미래 가치

* 최근 주변 부동산 시세 및 유사 물건 낙찰가 추이

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 임장 활동, 법원 서류 추가 확인, 그리고 전문가의 심층적인 권리 분석 및 시세 조사가 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 실제 보증금 인수 부담은 별도로 고려해야 할 중요한 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.