나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12762 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2025.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 "한울중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건 내 제3층 제304호로서, 외벽 : 외장석재 마감 창호 : 시스템 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2003-09-02) , 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) , 도로(2003-09-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트, 연립주택, 다세대주택/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 천승재의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12762 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 789-6 리브가 제304호

용도: 오피스텔

감정가: 344,000,000원

토지면적: 15.03㎡ (약 4.55평)

토지지분: 15.03㎡ (약 4.55평)

건물면적: 52.12㎡ (약 15.77평)

건물지분: 52.12㎡ (약 15.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 리브가

건물구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지상 8층 건물 내 제3층 제304호

준공년도: 2020년 (사용승인일: 2021-09-23)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, "한울중학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

건물의 북측으로는 외곽 공도와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-27

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 염

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(천 ) (천승재 임차권 승계)

보증금: 367,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-14

확정일자: 2022-01-14

배당신고일자: 2023-08-31

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리:

본 경매 사건의 말소기준권리는 서울남부지방법원 2025타경12762 (주택도시보증공사, 강제경매개시결정)입니다.

소멸/인수 권리 요약:

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 본 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 임차인 천승재(주택도시보증공사) 관련 특이사항이 존재하며, 이는 잠재적 리스크 항목에서 상세히 다룹니다.

특이사항:

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 시흥동 일대는 주거용 오피스텔과 다세대주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 공존하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

주변에 오피스텔 및 공동주택이 다수 분포하고 있어 기본적인 수요는 확보되어 있으며, 근린생활시설의 발달로 인해 편의시설 이용이 용이합니다.

신축 오피스텔이라는 점에서 비교적 최신 상권 트렌드를 반영하고 있다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 8층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 외벽은 외장석재 마감이며, 창호는 시스템 창호로 시공되었습니다.

주변에 한울중학교가 위치하며, 버스정류장이 가까워 교육 및 교통 환경이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

추가로, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트, 연립주택, 다세대주택 등에 대한 토지거래계약 허가구역으로도 지정되어 있습니다. 이는 향후 매각 또는 거래 시 제한 사항이 될 수 있으므로, 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 관련 조건:

물건명세서에 명시된 바와 같이, 임차인 천승재의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 보증금 반환 관련 법적 문제를 인수하지 않는 대신, 명확한 절차 이행을 요구받는 조건이므로, 관련 절차를 철저히 확인하고 이행해야 합니다.

HUG 인수조건 변경:

HUG 인수조건 변경 사항은 본건의 거래 과정 또는 향후 관리 등에 영향을 줄 수 있는 특수 조건이므로, 구체적인 내용을 주택도시보증공사를 통해 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 준공)인 오피스텔로, 건물 상태 및 내부 설비는 양호할 것으로 예상됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 물건으로 권리 상의 복잡성은 적습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경, 임차인 관련 특별 조건 등은 매수인이 주의 깊게 검토하고 이행해야 할 사항입니다. 이러한 조건들을 명확히 이해하고 절차를 준수한다면, 권리상의 위험 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 깔끔한 편입니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 임대 수요가 존재합니다.

* 인수 보증금이 없어 매수인의 초기 자금 부담이 줄어듭니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 330,000,000원에서 350,000,000원 사이로 예상됩니다.

이는 감정가 344,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 권리 분석 상의 특이사항(HUG 인수조건 변경, 임차인 관련 조건 등)을 종합적으로 반영한 보수적인 접근입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태를 확인하고, 최근 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세를 면밀히 조사하여 결정하는 것이 중요합니다. 또한, 경매 진행 상황 및 다른 입찰자들의 동향을 파악하여 전략적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.