나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12632 [1] 서울특별시 금천구 가산동 147-33 라비앙케슬 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량출입이 가능하며, 인근에 노선 및 마을버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근크리트구조 (철근)크리트지붕 지하1층,지상8층 내 제2층 제202호로서, ("집합건축물대장" 상의 사용승인일은 2015.05.15.임) 외벽 : 석재 및 치장타일 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

대상물건은 공부상 업무시설(오피스텔)[후첨: "내부구조도" 참조}임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 2필지 일단의 토지는 세장형으로서, 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남서측으로 시흥대로153길의 아스팔트도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 "토지이용계획확인서"상에 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임. (2) 대상 물건은 물건 실지조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 금천구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로, 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12632 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.2. 물건정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 147-33 라비앙케슬 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

1.3. 면적정보

토지면적: 12.07㎡ (약 3.65평)

토지지분: 12.066㎡ (약 3.65평)

건물면적: 23.78㎡ (약 7.19평)

건물지분: 23.78㎡ (약 7.19평)

1.4. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.5. 주요조건

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 건물구조 및 상태

해당 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상8층 건물 내 제2층 제202호에 위치합니다.

집합건축물대장 상 사용승인일은 2015년 5월 15일입니다.

외벽은 석재 및 치장타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 형상

대상 물건의 토지는 2필지가 일단으로 세장형의 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

대상 건물은 남서측으로 시흥대로153길의 아스팔트도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등기 등이 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 김포세무서장의 압류 (2023년 2월 9일 접수) 입니다.

등기부채권 총액은 1,024,500,000원 입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

(예: 지상권 등은 등기부상 확인되지 않으며, 모든 을구 권리 및 압류, 가압류, 강제경매 등은 말소 대상입니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (서승민)

보증금: 197,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 28일

확정일자: 2020년 8월 19일

배당신고일자: 2022년 11월 9일

대항력: 없음 (주택도시보증공사 관련 권리로서 대항력이 없는 것으로 판단됨)

비고: 주택임차권 등기가 말소(2022-11-09)되었으며, 대항력 없는 임차인으로 확인됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.)

3.5. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 가산동 지역은 대규모 산업단지와 주거지가 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 수행합니다.

(참고: 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

4.2. 오피스텔 시장 동향

가산동 일대는 오피스텔 공급이 비교적 활발하며, 직주근접 수요가 높은 지역입니다.

교통 편리성 및 주변 편의시설 접근성이 상권 형성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

가산초등학교가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 환경

다세대주택, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재한 복합 지역으로, 주거 및 업무 기능이 공존합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 제한

토지이용계획확인서상 지정된 여러 제한사항(지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역)은 향후 재산권 행사 및 개발에 일부 제약이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 관련

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 입찰 전 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임차인 권리 포기 조건

임차인의 대항력 포기 및 채권자의 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이므로, 매수인에게 직접적인 임대차보증금 인수 부담은 없으나, 관련 행정 절차 및 서류상의 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

2015년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나 일반상업지역에 위치하여 잠재적 가치가 있습니다.

권리관계 분석상, 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 모든 권리가 소멸되므로 권리관계가 매우 깔끔합니다.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되었습니다.

* 가산동 일대의 직주근접 수요와 발달된 인프라를 기반으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2023년 11월 24일, 동일 건물(라비앙 케슬) 4층(전용면적 22.37㎡)이 110,000,000원(1억 1천만원)에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 117,000,000원(1억 1천 7백만원)으로, 최근 실거래가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

물건의 전용면적(23.78㎡)은 제공된 JSON의 전용면적(22.37㎡)과 유사하여, 해당 시세 정보를 참고하기에 적합합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 및 최근 시세, 그리고 권리관계의 안정성을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 실거래가 1억 1천만원 수준을 기준으로, 감정가 1억 1천 7백만원 범위 내에서 경합이 예상됩니다.

보수적으로는 감정가 이하, 적극적으로는 감정가 수준 이상으로 고려해볼 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 검토 후, 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.