나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12561 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-83 타운캐슬 제비동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡8동주민센터 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)임. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 4미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12561 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-83 타운캐슬 제비동 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

건물 면적: 38.22㎡ (약 11.56평)

토지 면적: 23.04㎡ (약 6.97평)

감정가: 317,000,000원

건축년도: 2018년 (사용승인일: 2019년 6월 25일)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

주변 환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡8동주민센터 북측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

도로상태: 북서측으로 로폭 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인, 특정 목적의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (2020-10-27, 채권자: 이양노)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당권 (이양노, 600,000,000원)

* 갑5 가압류 (김창대, 500,000,000원)

* 을2 주택임차권 (배지형, 279,000,000원) - 말소 예정

* 갑8 가압류 (주택도시보증공사, 1,396,000,000원)

* 갑9 압류 (서초세무서장)

* 갑10 압류 (강서구)

* 갑11 압류 (용산세무서장)

* 갑12 강제경매 (주택도시보증공사, 279,000,000원)

* 갑13 압류 (강서세무서)

상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별 매각 조건에 따라 지상권 개요가 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 다만, 일반적인 권리분석 상 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-06

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (배지형)

* 보증금: 279,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-19

* 확정일자: 2019-06-28

* 배당신고일자: 2023-08-14

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음. HUG 인수조건 변경 관련 특이사항 있음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

유사 물건 거래 사례:

* M펠리체 (830-5) (2018년식, 37.05㎡): 2026년 5월 1일, 300,000,000원에 거래되었습니다.

* 한양 (343-28) (2000년식, 53.84㎡): 2026년 5월 4일, 255,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 및 면적 상이)

* 기린아트빌라 (1995년식, 41.32㎡): 2026년 5월 3일, 169,000,000원에 거래되었습니다. (건축년도 및 면적 상이)

참고: M펠리체(830-5)는 본건과 건축연도(2018년) 및 면적(37.05㎡ vs 38.22㎡)이 유사하여 주요 비교 대상으로 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제301호입니다. 외벽은 외장석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 내장타일 등으로, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 편의시설: 화곡8동주민센터가 인근에 위치하며, 까치산역을 통한 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 대형 상업시설 등은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본건 소재지 인근에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 일부 지역에는 서남 물재생센터, 택시 차고지 등 기피 시설에 대한 주민들의 우려가 제기된 바 있으나, 본건의 직접적인 영향 여부는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인(김 , 배지형)은 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 관련 사항은 명확한 확인이 필요합니다. 특히, 주택임차권(을2)은 말소 예정이나, 임차인 및 주택임차권 승계인에 대한 대항력 포기 조건은 잔여 보증금 관련 추가 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로 주의가 요구됩니다.

토지이용계획상 제한: 본 건은 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 구역 지정 기간 내 외국인 등 특정 대상은 토지 거래 허가를 받아야 합니다. (단, 매수인 자격 및 거래 목적에 따라 적용 여부 상이)

높은 채권 총액: 구분건물 등기부상 채권 총액은 2,775,000,000원으로 매우 높습니다. 이는 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있었음을 시사합니다.

건축 연도: 2018년에 건축되어 비교적 신축에 해당하지만, 시간이 지남에 따라 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년에 건축되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 지하철 5호선 까치산역 인근에 위치하여 교통 편의성이 있으며, 주변은 주거 밀집 지역으로 형성되어 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되나, HUG 관련 특이사항 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 최근 유사 물건의 실거래가를 비교할 때, 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2018년 건축으로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성은 낮습니다.

역세권 인근: 지하철 5호선 까치산역 이용이 가능하여 교통이 편리합니다.

소형 평형: 전용면적 38.22㎡로 1~2인 가구의 실수요자에게 적합합니다.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 317,000,000원

최근 유사 매매 사례 (M펠리체, 37.05㎡): 300,000,000원 (2026년 5월 거래)

인수 보증금: 0원

고려사항:

* 최근 거래가(2026년 5월)인 3억 원을 기준 시점으로 삼았습니다.

* M펠리체(830-5)는 본건과 건축년도 및 면적이 유사하여 주요 비교 대상으로 삼았습니다.

* 본건 감정가는 3억 1,700만 원으로, 유사 사례(3억 원)보다 약 5.7% 높습니다.

* 임차인의 대항력이 없고, HUG 관련 조건 확인 필요하나 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 권리상 문제는 없어 보입니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 290,000,000원

이는 최근 유사 거래가격을 기준으로, 입찰 경쟁률, 시장 상황, 현장 확인 결과 등을 종합적으로 고려한 보수적인 범위입니다. 감정가 대비 약 82% ~ 91% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.