나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12580 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제4층 제401호 다세대주택 경매

서울특별시 양천구 화곡로 94 한울팰리스, 제4층 제401호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경12580(서울남부지방법원 경매13계). 감정가 272,000,000원, 최저가 174,080,000원. 매각기일은 2026-08-07입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 12580 [1]
소재지	서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제4층 제401호
도로명주소	서울특별시 양천구 화곡로 94 한울팰리스, 제4층 제401호
용도	집합건물
매각기일	2026.08.07
관할법원	서울남부지방법원 경매13계 (02-2192-1273, 0087(감정/주소보정관련))
이용제한	과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, (접함)대로2류(폭 30m~35m), (저촉)건축선

서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제4층 제401호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	11.52㎡ (3.48평)
건물면적	22.68㎡ (6.86평)

금액

감정가	272,000,000원
최저가	174,080,000원 (감정가 대비 64%)
입찰보증금	17,408,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.14	272,000,000원	유찰
2차	2026.07.08	217,600,000원	유찰
3차	2026.08.07	174,080,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 &quot;신화중학교&quot; 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(화곡역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층/지상 9층 건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.
이용상태: 본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.
설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.
인접 도로상태등: 본건 북측으로 광대로, 동측으로 세로(가)에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 1. 신월동 60-31번지 도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역<공항시설법> , 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임. 2. 신월동 60-32번지 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역<공항시설법> , 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선임.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12580 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 60-31 한울팰리스 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 요약

* 감정가: 272,000,000원

* 토지면적: 11.52㎡ (약 3.49평)

* 토지지분: 11.52㎡ (약 3.49평)

* 건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물 북측으로는 광대로, 동측으로는 세로(가)에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/2025.8.26.~2026.8.25.) 및 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트/2025.10.20.~2026.12.31.) 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁등기 말소, 주택임차권 (안초롱, 말소), 가압류 (주택도시보증공사, 말소), 강제경매 (주택도시보증공사, 말소) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 총 채권액은 1,307,000,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리 분석

본 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 특히, 등기부등본 상 주택임차권, 가압류, 강제경매 등은 말소 처리되어 있어 매수인이 인수할 부담은 없습니다. 다만, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으나, 본 건에서는 별도 명시된 내용이 없습니다. 특별매각조건으로 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인 1: 박 (보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-04-26, 대항력 없음)

* 임차인 2: 주택도시보증공사(안초롱) (보증금 287,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-15, 확정 2022-02-25, 배당신고 2023-08-02, 대항력 없음)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 준공 연도 및 용도 분석

본건이 소재한 '한울팰리스' 건물은 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다. 주변 지역에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 제공된 최근 매매 정보를 보면 1981년식 연립주택부터 2017년, 2019년식 다세대주택까지 다양한 연식의 주택 거래가 이루어지고 있습니다.

4.2. 시세 분석 및 주변 매매 동향

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 2일 거래: 55.27㎡(약 16.7평) 연립주택, 21,000만원

* 2026년 5월 2일 거래: 52.41㎡(약 15.8평) 다세대주택, 30,200만원

* 2026년 5월 1일 거래: 55.56㎡(약 16.8평) 다세대주택, 32,900만원

본건은 건물면적 22.68㎡ (약 6.86평)에 감정가 272,000,000원입니다. 이를 평당 감정가로 환산하면 약 3,965만원/평입니다. 주변에서 거래된 면적이 훨씬 큰 주택들의 평당 가격이 약 1,250만원~1,950만원 수준인 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 신축 건물이라는 점, 소형 면적의 특수성 또는 특정 임차 보증금과의 연관성 등이 반영된 결과로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

본건은 서울 지하철 5호선 화곡역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 신화중학교를 비롯한 학교들이 소재하고 있으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 인근 지역의 쓰레기 처리 시설 문제와 관련하여 악취 등 생활 환경에 대한 우려가 제기된 바 있어, 해당 부분은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의사항

신월동 일대는 주거 지역으로 형성되어 있으며, 양천구청 및 인근 편의시설과의 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

본건은 임차인 대항력 없음 및 등기부상 권리 말소 등으로 권리관계가 명확해 보이나, 특별 매각조건 이행 여부 및 채권자의 보증금 반환청구권 포기 조항의 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

본 건은 전용면적이 22.68㎡ (약 6.86평)으로 매우 작은 편에 속합니다. 이는 향후 재매각 시 대상 수요층을 제한할 수 있으며, 임대 시에도 특정 수요층을 공략해야 하는 점이 고려되어야 합니다.

6.3. 법규 및 규제 리스크

본건 소재 토지는 제3종일반주거지역이며, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수인의 자격 요건 및 관련 규제 준수 여부를 확인해야 합니다. 특히 '상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)'에 해당하므로, 교육환경 보호에 관한 법률상의 제한 사항을 추가로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

서울 양천구 신월동에 위치한 본 한울팰리스 다세대주택은 2020년 준공된 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하고 주변에 학교 및 편의시설이 있어 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다. 권리분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 승계가 예상되나, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점과 소형 면적이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 주택도시보증공사의 적극적인 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각은 원활한 경매 진행에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물 (2020년 준공)

* 지하철 5호선 화곡역 인접으로 인한 교통 편의성

* 임차인 대항력 소멸 및 인수 부담 적음

* 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 인수 조건 변경으로 원활한 매각 진행 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 272,000,000원이며, 전용면적은 22.68㎡ (약 6.86평)입니다.

주변 유사 면적대의 매물 정보가 부족하고, 제공된 매물 정보는 면적이 훨씬 큰 주택들입니다. 그러나 현재 시장 상황과 본 건의 소형 면적, 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 204,000,000원 ~ 231,200,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

다만, 실제 입찰 참여 시에는 최근의 시장 동향, 경쟁 입찰자 수, 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.1. 물건 기본정보