나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12691 [1] 서울특별시 구로구 오류동 4-75 금반석씨티빌41차 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 오류동역(지하철 1호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재 타일 붙임 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방3, 화장실2, 거실1, 주방1 등)(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장시설, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대에 형성된 부정형 토지로서, 제2종근린생활(사무소) 및 도시형생활주택(다세대주택-10세대)로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 건축허가·착공제한지역((최초)제한공고일로부터 2년(단, 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시가 있는 경우 고시일까지))<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.4.4. ~ 2026.4.3.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 문장섭의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 오류동 4-75 금반석씨티빌41차 제4층 제401호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12691 (1)이며, 감정가는 292,000,000원입니다.

토지 면적은 32.97㎡ (약 9.97평)이며, 건물 면적은 56.39㎡ (약 17.06평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 서측 인근에 자리 잡고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 금반석씨티빌41차라는 명칭으로, 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물이며, 본건은 해당 건물 내 4층에 위치합니다.

건물의 주요 용도는 도시형생활주택(다세대주택-10세대)으로, 제2종근린생활시설(사무소) 용도도 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 12일에 접수된 우리금융캐피탈주식회사의 가압류(대전지방법원 2023카단55550)입니다.

경매를 통해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 특별한 언급은 없으나, 임차인 관련 조건이 중요하게 작용합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-20, 대항력 없음.

* 문 (주택도시보증공사) : 보증금 268,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-08-27, 확정일자 2020-06-15, 배당신고일자 2024-04-29, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-20, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구로구 오류동 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 조화롭게 분포되어 있으며, 배후 주거 단지를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

인근의 유사 부동산 거래 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 한보빌라(가,나) (1989년 준공, 36.44㎡) : 2026년 3월 19,000만원에 거래됨.

* 보네르캐슬 (2019년 준공, 46.41㎡) : 2026년 3월 28,500만원에 거래됨.

* 엘지베스트빌(13-178) (2004년 준공, 74.43㎡) : 2026년 7월 25,000만원에 거래됨.

본건과 유사한 면적 및 신축 연도를 고려할 때, 주변 시세는 제곱미터당 약 33만 원에서 61만 원 수준으로 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 오류초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

지하철 1호선 오류동역과 버스정류장이 가까워 시내 접근성이 뛰어납니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 주차장(8대 주차 가능), 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

도시형생활주택으로서 방 3개, 화장실 2개, 거실, 주방 등으로 구성되어 있어 실거주 목적으로도 적합한 구조를 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 중요 사항이 본 건의 주요 리스크 요인입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 임차인 문 의 보증금 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기할 것을 요구하고 있으며, 임차권 등기 말소를 매각 조건으로 하고 있습니다. 이는 매수인이 해당 조건에 동의해야만 매각 절차가 원활히 진행될 수 있음을 의미합니다.

* 토지이용계획상 본 건은 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 또한, 2025년 4월 3일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 최근 신축된 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 HUG와의 임차인 보증금 관련 조건이 매각의 주요 변수로 작용하며, 토지거래허가구역 지정 등의 제약 사항도 존재합니다.

따라서 매수인은 이러한 조건과 제약 사항을 면밀히 검토하고, 잠재적 위험 요소를 충분히 인지한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 오류동역(1호선)이 인접하여 서울 시내로의 이동이 매우 편리합니다.

* 실거주 적합성: 방 3개, 화장실 2개의 구조로 신축급 건물에서 편안한 주거 생활이 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 오류동 일대의 지속적인 발전 가능성과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 292,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래가를 분석한 결과, 본건의 건물 면적(56.39㎡)을 기준으로 추산한 현 시세는 약 276,500,000원 수준입니다.

특히, 본 건은 주택도시보증공사(HUG)와의 임차인 보증금 관련 특별 매각 조건과 토지거래허가구역 지정이라는 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 220,000,000원에서 250,000,000원 사이로 제안하며, 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.