나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12696 [1] 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제2층 제203호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천문화예술정보학교' 남서측 인근에 소재하며, 주위는 주로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 지역 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인 : 2019.06.26.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장 전유부 기준 '소매점'으로 등재되어 있으나 현황 '주거용'으로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획 과), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면 구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

집합건축물대장 전유부 기준 '소매점'으로 등재되어 있으나 현황 '주거용'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12696 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 961-9 메트로시티 제2층 제203호

용도: 근린주택 (주거용으로 이용 중)

감정가: 387,000,000원

토지 면적: 20.32㎡ (약 6.15평)

건물 면적: 57.86㎡ (약 17.50평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변에는 '금천문화예술정보학교'가 있습니다.

지역은 주로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 2월 8일자 포천세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 낙찰자가 인수하게 됩니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

- 선순위 전세권: 이윤주 (금액: 270,000,000원, 전입일: 2021-04-01, 전세권설정일: 2021-04-01)

이 전세권은 말소기준권리보다 선순위에 있어 낙찰자가 인수해야 합니다. (등기부요약 '을3' 권리, 말소: 인수)

- 대항력 있는 임차인: 이윤주 (보증금: 270,000,000원, 전입일: 2021-04-01, 대항력: 있음)

임차인 이윤주는 대항력이 있어, 보증금 270,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

집합건물 등기부요약에서 '을3' 전세권이 '인수'로 명시되어 있으며, 임차인 현황에서도 대항력이 있음으로 확인됩니다.

본 경매는 임차인 이윤주가 채권자로 신청한 강제경매(2025타경12696)입니다.

- 기타 권리: 2022년 2월 8일 이후 등기된 권리들은 말소기준권리에 의해 말소될 예정입니다.

- 공부상 용도와 현황: 집합건축물대장상 전유부 기준 '소매점'으로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용'으로 이용 중입니다. 이로 인해 향후 전세권 해지 또는 매매 시 주의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 '메트로시티' 건물은 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다 (사용승인일: 2019.06.26.).

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층, 지상 14층 건물로, 총 45세대가 거주 가능합니다.

해당 호실(203호)은 2층에 위치하며, 전용면적 57.86㎡ (약 17.50평)으로, 현재 주거용으로 이용되고 있습니다.

주변 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 독산동 일대의 다세대주택(2014년~2020년 건축)의 경우, 전용면적 약 28~49㎡(약 8.5~14.8평) 기준으로 2억 6천 5백만원에서 3억 3천 5백만원 수준에서 거래되었습니다.

- 성주아트빌 (2014년식, 49㎡): 3억 3천 5백만원 (2026년 7월)

- 한백아트 (2016년식, 29.81㎡): 3억 1천만원 (2026년 7월)

- 별담채 (2020년식, 28.56㎡): 2억 6천 5백만원 (2026년 7월)

감정가 3억 8천 7백만원은 신축 연식(2019년)을 고려할 때 주변 시세와 부합하는 수준으로 보입니다.

다만, 본건은 비교 대상 주택보다 건물 면적이 넓은 편이며, 연식 또한 비교 대상 중 가장 최신 축에 속합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주거용으로 이용 중이므로, 주변의 편의시설, 교통 여건 등이 생활에 영향을 미칩니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 통한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 환경입니다.

현재까지 조사된 정보상으로는 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 인접하여 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 전세권자(이윤주, 270,000,000원)를 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

등기부상 용도(소매점)와 실제 이용 용도(주거용)의 차이는 향후 매각 또는 임대 시 불편을 초래할 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역 지정 등 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

임차인과의 관계에서 보증금 반환 및 명도 관련 절차가 원만하게 진행되지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 건축된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 독산동이라는 위치적 이점을 고려할 때 주거용으로 충분한 가치가 있습니다.

하지만, 2억 7천만원에 달하는 선순위 전세권자의 보증금을 인수해야 한다는 점은 본 물건의 투자 매력도를 크게 낮추는 요인입니다. 총 투자금액이 감정가를 초과할 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

현재 현황과 공부상 용도(소매점/주거용) 불일치 부분은 명확히 확인하고 대응 전략을 수립해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2019년 준공)로 연식이 짧아 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

독산동 일대의 꾸준한 수요를 바탕으로 주거용 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

공부상 소매점이나 현황 주거용으로 이용 중인 점을 고려하여, 명확한 용도 확인 및 활용 방안 모색 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 총 투자 비용은 입찰가에 인수해야 할 보증금 270,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

감정가 387,000,000원을 현재 시세의 기준으로 삼고, 총 투자 비용이 이를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

총 투자 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (270,000,000원)

시장 가격 (감정가 기준) >= 총 투자 비용

387,000,000원 >= 입찰가 + 270,000,000원

이를 만족하는 최대 입찰가는 387,000,000원 - 270,000,000원 = 117,000,000원 입니다.

따라서, 위험 요소를 감안하여 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이 범위 내의 입찰가로 낙찰될 경우, 총 투자 비용은 약 380,000,000원 ~ 390,000,000원이 되어 감정가 수준이거나 소폭 초과하게 됩니다.

인수하는 보증금이 상당하므로, 철저한 권리 분석 및 주변 시세 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.