나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11000 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 933-6 한솔시티빌 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "백산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2018.01.09) - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "도시형생활주택(단지형다세대)"로 이용중임.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 가장형의 토지로서, "공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 6m 및 동측으로 약 4m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+ 옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(2024-10-08)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래 계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : 본건은 집합건축물대장상 2019.05.10 자로 주택과-15406호(2019.05.08)에 의거 위반건축물로 표기(패널, 5㎡, 주거) 되어 있으니 경매 진행 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11000 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 933-6 한솔시티빌 제4층 제401호

건물 사용승인일: 2018년 1월 9일

건축물대장상 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 233,000,000원

토지 면적: 19.42㎡ (약 5.87평)

건물 면적: 24.02㎡ (약 7.27평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, 북동측으로 백산초등학교가 인접해 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

토지는 완경사지대 내에 있으며, 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

본건 서측으로 약 6m, 동측으로 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존 (2018.01.17)

공유자전원지분전부이전 (2018.11.06)

압류 (광주세무서장, 2020.01.30) - 말소기준권리

압류 (서울특별시 금천구, 2021.02.25) - 말소

압류 (관악세무서장, 2023.02.13) - 말소

압류 (서울특별시 금천구, 2023.03.03) - 말소

압류 (서울특별시 금천구, 2025.03.10) - 말소

강제경매 (채권자: 장아영, 2025.10.16, 178,000,000원) - 말소

압류 (국민건강보험공단, 2025.10.27) - 말소

모든 권리는 말소될 예정이며, 본 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 장

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 11월 2일

확정일자: 2018년 9월 20일

배당신고일자: 2025년 10월 16일

대항력: 있음

분석: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 해당 임차인의 강제경매 신청 건(갑9)이 말소 예정으로 기재되어 있어, 낙찰 시 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 기타 권리사항

건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있습니다. (패널, 5㎡, 주거, 2019.05.10 기준)

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 분석

인근 유사 물건 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

한신빌라 (1998년 준공, 73.84㎡): 2026년 7월 7일, 320,000,000원 (3.3㎡당 약 433만원)

동오빌라트 (2002년 준공, 40.2㎡): 2026년 7월 2일, 153,000,000원 (3.3㎡당 약 381만원)

인성하이츠D동 (2004년 준공, 53.87㎡): 2026년 7월 1일, 336,000,000원 (3.3㎡당 약 624만원)

4.2. 본건과의 비교

본건은 2018년 사용승인된 신축 건물로, 위 비교 대상보다 최신 축입니다.

본건 전용면적은 24.02㎡(약 7.27평)으로, 비교 대상 중 동오빌라트(40.2㎡)보다 작습니다.

감정가 233,000,000원 (3.3㎡당 약 970만원)은 최근 거래된 유사 연식 및 면적의 물건 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 면적당 단가에서 차이가 두드러집니다. 이는 신축 연식 등을 고려한 감정가의 반영으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 백산초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 현장 답사를 통해 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5.2. 교육 및 기타

토지이용계획 상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 규제를 확인해야 합니다.

대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련

집합건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있어, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. (패널, 5㎡, 주거)

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(장 )이 존재하며, 보증금 인수 의무는 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서의 갈등 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 법적 제한

다수의 토지이용계획 상 제한 사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비사업 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 신축(2018년 준공) 도시형생활주택입니다.

비교적 최신 건물이라는 장점이 있으나, 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인 존재 등 권리관계 및 건축물 상태에서 주의가 필요한 물건입니다.

감정가 대비 면적당 시세가 다소 높게 책정된 것으로 판단되나, 신축 연식 및 입지 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

권리상의 위험 요소를 충분히 인지하고, 철저한 명도 계획을 수립해야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2018년 준공)로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

서울 시내 소형 주택으로 1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 한 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

위반건축물 문제가 해결될 경우, 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 시세, 본건의 면적, 신축 연식, 그리고 위반건축물 및 대항력 있는 임차인 존재 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 다소 낮은 금액에서 접근하는 것이 합리적입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 리스크 및 위반건축물 관련 제재 가능성을 감안하여, 감정가의 약 80% ~ 85% 수준을 고려한 입찰가를 제시합니다.

따라서, 예상 입찰가는 186,400,000원 ~ 198,050,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.