나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12571 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 제4층 제407호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 ‘지하철 2,7호선 대림역’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(2,7호선 대림역)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상12층 건 내 제4층 제407호로서 (사용승인일 : 2013.06.28) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 지하주차장, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측, 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

해당 물건은 서울특별시 영등포구 대림동 717번지에 위치한 대림동 쌍용 플래티넘-S 건물 내 제4층 제407호 도시형생활주택입니다.

1.2. 주요 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12571 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 717 대림동쌍용플래티넘-에스 제4층 제407호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 5.46㎡ (약 1.65평)

* 건물면적: 18.24㎡ (약 5.52평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험 추정)

* 건축물 사용승인일: 2013년 06월 28일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 4층 / 지상 12층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 지하철 2, 7호선 대림역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 여건

지하철 2, 7호선 대림역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 차량을 이용한 접근도 용이합니다.

2.3. 도로 및 접근성

물건 건물은 동측, 서측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입 및 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건은 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 존재합니다. 말소기준권리인 한국주택금융공사의 가압류(2023.02.28.)를 기준으로 을구의 주택임차권(한국토지주택공사, 117,000,000원) 및 기타 가압류, 압류 등이 모두 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다. 현재 진행 중인 경매 사건의 채권자는 서울보증보험(주)으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: YINHEJI (YI )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 07월 30일

* 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 117,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 30일

* 확정일자: 2021년 06월 25일

* 배당신고일자: 2023년 11월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 말소기준권리

* 한국주택금융공사 가압류 (접수일자: 2023.02.28.)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 속한 대림동 지역은 지하철 대림역을 중심으로 주거시설과 상업시설이 혼합된 역세권 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 주택들이 밀집해 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 또한, 영등포구 대림동 일대는 역세권 활성화 사업 추진 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

물건 인근에는 여러 초등학교 및 중학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 공공시설

(추가적인 공공시설 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

물건의 특이사항 및 매각조건에 'SGI 인수조건 변경', '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으며, 특별매각조건으로 "서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환채권과 이에 기한 대항력을 포기하며, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각"이라는 내용이 있습니다. 이는 채권자인 서울보증보험(주)이 매각으로 인해 완전히 변제받지 못할 경우, 임차인의 대항력 포기 조건이 중요한 변수가 될 수 있음을 시사합니다. 비록 등기부상 한국토지주택공사 임차인의 대항력이 없다고 표시되어 있으나, 관련 특이사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.2. 법규 및 규제 리스크

대상 물건이 위치한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등, 특정 용도)에 해당하는 경우 허가를 받아야 합니다. 또한, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있어 향후 재산권 행사 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대림역 역세권에 위치한 비교적 신축(2013년 준공) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호합니다. 다만, 임차인 관련 특이사항 및 특별매각조건이 존재하여 권리분석 시 주의가 요구됩니다. 이러한 복합적인 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대림역 역세권 입지로 교통이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물로 주거 환경이 양호합니다.

* 향후 역세권 활성화 사업 등 개발 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매 사례(31.76㎡, 13,920만원)를 기준으로 평당 약 438만원으로 추산됩니다. 이를 본 물건의 전용면적 18.24㎡에 적용 시 약 79,898,836원의 시장 가치를 예상할 수 있습니다. 감정가는 108,000,000원입니다.

임차인 관련 특이사항과 특별매각조건의 복잡성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 상기 시장가치와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 90,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

(참고: 제시된 주변 매매 정보 중 일부 거래 사례(5,397만원)는 시장 가격과 큰 차이가 있어 본 예상 입찰가 산정 시 주요 참고 자료로 활용하지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.