나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12683 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 488-18 제1층 제103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘서울신정고등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건 내 제1층 제103호로서 (사용승인일 : 2019.09.06) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사의 세장형 토지로서, 건부지{다세대주택(도시형생활주택)}로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12683 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 204,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 488-18 제1층 제103호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2019.09.06

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제103호

건물 내부 이용 상태: 공부상 다세대주택 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

건물면적: 23.31㎡ (약 7.05평)

감정평가액: 204,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울신정고등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 지역 분석 (토지이용계획)

대상 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속해 있습니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등의 특정 대상자 또는 아파트 용도에 따라 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이 상이하므로 관련 규정 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 4월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

3.2. 인수 권리 및 임차인 분석

본 경매 절차 진행 시, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 을구 1번 순위의 주택임차권(등기접수일: 2024.03.18)

* 임차인: 김의준

* 보증금: 189,000,000원

* 전입일자: 2020-11-30

* 확정일자: 2020-11-20

* 배당신고일자: 2024-03-18

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 (매각으로 소멸되지 않으며, 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.)

* 기타 임차인

* 임차인: 손영호

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-12-30

* 확정일자: 2025-12-04

* 배당신고일자: 2025-12-04

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 배당 절차를 통해 보증금 회수를 시도할 것으로 보이며, 전액 변제되지 않는 경우에도 매수인에게 인수되는 위험은 낮습니다.

3.3. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 김의준의 보증금 189,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 실제 낙찰가가 결정되는 데 중요한 영향을 미칩니다.

* 집합건물 등기부요약상 여러 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리보다 선순위인 임차권(을1)은 매각으로 소멸되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 화곡동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2018년 건축, 전용면적 37.05㎡, 6층 다세대주택: 300,000,000원 (2026년 5월 1일 거래)

* 2000년 건축, 전용면적 53.84㎡, 4층 다세대주택: 255,000,000원 (2026년 5월 4일 거래)

* 1995년 건축, 전용면적 41.32㎡, 1층 다세대주택: 169,000,000원 (2026년 5월 3일 거래)

4.2. 시세 분석

본건은 2019년 9월 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당합니다. 전용면적 23.31㎡(약 7.05평)에 대한 시세를 추정하면, 유사한 연식의 비교사례(2018년 건축, 37.05㎡, 300,000,000원)를 기준으로 평당 약 810만원 선으로 볼 때, 본건의 실제 시장 가치는 약 188,800,000원에서 200,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다. 그러나 이는 임차인 인수 부담을 제외한 순수한 건물 가치입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복지시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 서울신정고등학교가 위치해 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김의준의 보증금 189,000,000원 인수 부담입니다. 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 매입 비용을 크게 증가시킵니다. 만약 낙찰 후 배당 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 지불해야 합니다.

6.2. 지역 관련 리스크

* 토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호 관련 규제를 받습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과 상에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 연식(2019년)을 가진 다세대주택으로, 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(189,000,000원)이 낙찰자에게 인수된다는 점이 가장 큰 부담으로 작용합니다. 이 인수 부담액이 부동산 자체의 시장 가치를 초과할 가능성이 있어, 투자에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식(2019년)으로 즉시 수리 부담이 적습니다.

* 서울 강서구 내 주거 지역에 위치하여 기본적인 수요가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수되는 보증금을 포함한 총 매입 비용을 면밀히 산정하여 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 인수 보증금(189,000,000원)을 반드시 고려하여 산정해야 합니다.

본건의 감정가는 204,000,000원이며, 추정되는 시장 가치를 고려할 때, 낙찰자가 인수해야 하는 보증금 189,000,000원을 제외하면, 본건 자체에 대한 실질적인 투자 가능 금액은 매우 낮습니다.

이론적으로, 본건의 시장 가치를 200,000,000원으로 가정했을 때, 인수 보증금을 제외한 순수 입찰 가능 금액은 약 11,000,000원 수준이 됩니다.

따라서, 매우 신중한 접근이 필요하며, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세 대비 경쟁력이 있는지 철저히 검토해야 합니다.

예상 입찰가: 30,000,000원

위 예상 입찰가를 기준으로 낙찰받을 경우, 총 매입 비용은 약 30,000,000원(입찰가) + 189,000,000원(인수 보증금) = 219,000,000원이 됩니다. 이 총액이 향후 매도 또는 임대 시 시장 가치 및 수익성을 고려할 때 적정한지 반드시 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.