나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12514 [1] 서울특별시 양천구 신월동 547-3 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "강서초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 7층 건내 제3층 제301호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(신정생활권중심) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률> , 원추표면구역<공항시설법> , 진입표면구역<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12514 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 547-3 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 203,000,000원

토지면적: 11.68㎡ (약 3.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.56㎡ (약 12.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 오OO

기타사항: 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

주위환경:

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "강서초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

교통상황:

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: 감정평가서요약]

도로상태:

본건 건물은 동측으로 포장된 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다. [cite: 감정평가서요약]

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신정생활권중심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 주의가 필요합니다. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

말소기준권리:

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12514)으로, 접수일자는 2025년 10월 15일입니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리인 주택도시보증공사의 가압류(갑5, 2026년 1월 16일 접수)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 순위3번 주택임차권입니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

해당 임차권은 오유미 씨 명의로, 2025년 1월 9일에 주택임차권으로 등기되었으며, 보증금액은 200,000,000원입니다. 등기부 요약상 말소기준권리보다 앞서 있어 매수인이 인수해야 하는 것으로 표시되어 있습니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

물건명세서에 따르면, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위3번 임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"라고 명시되어 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

하지만, 제공된 정보 내 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성을 시사합니다. [cite: 권리분석]

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 12월 26일

* 확정일자: 2018년 11월 19일

* 배당신고일자: 2025년 1월 9일

* 대항력: 있음

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑2): 2017-04-19, 강신규

* 주택임차권 (을3): 2025-01-09, 오유미 (200,000,000원, 인수)

* 소유권 이전 (갑3): 2024-07-12, 방진혁 (매매 200,000,000원)

* 강제경매 (갑4): 2025-10-15, 오유미 (207,994,520원, 말소) - 말소기준권리

* 가압류 (갑5): 2026-01-16, 주택도시보증공사 (207,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 407,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 양천구 신월동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 아파트 등과 함께 근린생활시설이 발달해 있습니다. [cite: 감정평가서요약] "강서초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 우수하며, 지역 주민들을 위한 상업 시설 이용이 편리합니다. 또한, "신정생활권중심" 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 상권의 중심지로서의 역할을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 강서초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 주변 환경: 공항 소음 규제 지역에 포함되어 있어 소음 관련 제한이 있을 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본 건에는 대항력 있는 임차인 오 씨가 보증금 200,000,000원으로 거주 중입니다. 등기부상 '인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항] (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당으로 전액 변제될 가능성도 있습니다.)

* 공항 소음 및 규제: 본 건은 공항시설법에 따른 원추표면구역, 진입표면구역으로 지정되어 있으며, 공항소음 방지 및 소음 대책 지역에 해당합니다. 이는 향후 건물 이용이나 거주 환경에 영향을 줄 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 등 거래 시 허가를 받아야 하는 등의 제한이 있을 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 2016년식 오피스텔로, 전용면적 40.56㎡ (약 12.27평) 규모입니다. 강서초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리 잡고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 현재 감정가는 203,000,000원이며, 최근 실거래가 정보에 따르면 2024년 7월 12일에 본건과 동일한 3층 40.56㎡ 면적의 오피스텔이 200,000,000원에 직거래되었습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보] 이는 본 건의 시장 가치를 판단하는 데 중요한 기준이 됩니다.

가장 큰 권리 분석상의 특징은 대항력 있는 임차인 오 씨의 존재입니다. 보증금 200,000,000원에 대한 인수 여부가 낙찰가의 실질적인 부담을 결정하는 핵심 요인입니다. (제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 배당으로 전액 변제될 가능성이 높으나, 물건명세서상 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.) 공항 소음 규제 지역 및 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 시장 가격 기준: 본 건과 동일한 물건의 최근 실거래가(200,000,000원)가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

* 준신축 오피스텔: 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 건물 노후도가 낮습니다.

* 입지적 장점: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 임차인 보증금 변제 가능성: '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에 따라 임차인 보증금 부담이 없을 경우, 실인수가는 입찰가와 동일하여 투자 메리트가 커질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'가 0원임을 감안할 때, 매수인이 임차인 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: 권리분석]

최근 실거래가 200,000,000원 및 감정가 203,000,000원, 그리고 건물 상태 및 입지 조건을 종합적으로 고려하였을 때, 경쟁력 있는 입찰가는 감정가보다 소폭 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본 건의 시장 가치와 경매 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서 설정하는 것이 합리적입니다.

구체적 예상 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.