나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12250 [1] 서울특별시 양천구 신월동 242-14 더에스케이빌리지 제에이동 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독 주택 및 일부 근린생활시설이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의성은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 치장외벽재 및 1층일부 타일,철판 등 마감, 내부 : 벽지,타일 등, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

본건 다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방시설, 승강기시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 4필지 일단의 정방형 토지로서, 도시형생활형주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 신월동 242-14: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 지구단위계획구역(2023-06-29), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임. - 신월동 242-15,-16,-17: 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 지구단위계획구역(2023-06-29) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12250 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 242-14 더에스케이빌리지 제에이동 제5층 제503호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제503호

총 층수: 5층 중 5층

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

토지면적: 18.06㎡ (약 5.46평) (건물 내 토지 지분)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 182,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, SGI 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: 공동담보, SGI 인수조건 변경

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설이 소재하는 주택지대입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고평탄한 4필지 일단의 정방형 토지로서, 도시형생활주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남서측으로 포장된 세로에 접해 있습니다.

1.3. 교통 및 생활정보

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제5층 제503호입니다. 외벽은 치장외벽재 및 1층 일부 타일, 철판 등으로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생시설, 난방시설, 승강기 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2020-05-18)입니다.

* 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 주택임차권(한국토지주택공사)은 '말소'로 기재되어 있으며, 본 건 접수된 모든 압류 및 가압류, 경매개시결정 등기 등은 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 물건명세서에 기재된 특별매각조건에 따라 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-26

* 확정일자: 2019-07-29

* 배당신고일자: 2021-09-27

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 법원 기재상 대항력이 없으며, 보증금반환채권의 일부 또는 전부를 서울보증보험 주식회사에 승계하였을 가능성이 있습니다. 다만, 특별매각조건에 따라 잔여 보증금에 대한 매수인에 대한 대항력이 포기되는 조건이므로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.5. 상권 및 주변 시세 분석

* 대상 물건지(더 SK빌리지)는 2012년에 준공된 다세대주택 건물입니다.

* 주변 유사 물건 (다세대주택) 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 서울 양천구 신월동 9-3번지, 수명산시그니처 (2019년식, 55.56㎡)가 32,900만원에 거래되었습니다. 이는 약 592만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 5월 서울 양천구 신월동 523-26번지, 효성쉐르빌 (2017년식, 52.41㎡)이 30,200만원에 거래되었습니다. 이는 약 576만원/㎡ 수준입니다.

* 대상 물건(전용면적 29.99㎡)의 감정가는 182,000,000원으로, 감정가 기준 평당 약 607만원입니다.

* 비교적 최근에 거래된 유사 신축급 다세대주택들의 시세(약 576만원 ~ 592만원/㎡)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었습니다. 건물의 연식, 층수, 동 위치, 내부 상태 등 개별적인 요인에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 제공된 정보상으로는 구체적인 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 없으나, 근린생활시설이 일부 소재하는 주택지대입니다. 신월IC 인근으로 차량을 이용한 수도권 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역(2025-06-12 만료)

* 공항소음 방지 및 소음대책지역 (제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 상기 토지이용계획 및 제한사항은 향후 건물 이용 및 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

* 특별매각조건: 임차인 및 서울보증보험 주식회사가 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없음을 의미하지만, 조건 이행 여부 확인이 필요합니다.

* 임대 관계: 임대 관계 기타 사항은 미상으로, 정확한 점유 및 임대 현황은 현장 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 없음.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매를 통해 매각이 진행됩니다.

건축물대장상 '더 SK빌리지'는 2012년에 준공되었으며, 본건은 해당 건물 A동 5층의 전용면적 29.99㎡ 다세대주택입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 분석되어 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다.

주변의 유사한 다세대주택 거래 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 공항 소음지역, 건축 허가·착공 제한 지역, 토지거래 허가 구역 등 일부 토지이용 제한 사항이 존재하므로 투자 시 이를 고려해야 합니다.

특별매각조건에 따라 임차인 관련 잔여 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깔끔하여 낙찰 후 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

* 소형 면적의 다세대주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 신월IC 인근으로 교통이 편리하여 수도권 접근성이 우수합니다.

* 향후 주변 개발 및 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 182,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 비교 대상 다세대주택 (2017년식, 52.41㎡): 30,200만원 / 52.41㎡ ≈ 576만원/㎡

* 비교 대상 다세대주택 (2019년식, 55.56㎡): 32,900만원 / 55.56㎡ ≈ 592만원/㎡

* 본건 감정가 (29.99㎡): 18,200만원 / 29.99㎡ ≈ 607만원/㎡

* 최근 거래된 유사 신축급 다세대주택의 시세는 약 576만원 ~ 592만원/㎡ 수준입니다. 본건의 감정가 기준 평당 시세는 이보다 약간 높게 형성되어 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 권리관계가 깨끗하고 인수 부담이 없는 점, 입지 조건 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 이를 바탕으로 예상 입찰가는 163,800,000원 ~ 182,000,000원 구간을 제안합니다.

* 보다 보수적으로 접근 시에는 주변 시세(약 580만원/㎡)를 적용하여, 29.99㎡ * 580만원/㎡ = 약 173,942,000원 수준에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.