나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12562 [1] 서울특별시 영등포구 문래동4가 7-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동3가 소재 지하철2호선 문래역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 공업지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 문래역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 로폭 25미터 내외, 북서측으로 로폭 6미터 내외, 남서측으로 로폭 1미터 미만 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 4층건으로 외벽: 몰탈위 페인팅, 치장벽돌쌓기 등 내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 마감 등 창호: 샷시창호.

이용상태

1층: 근린생활시설 2층: 근린생활시설 3층: 주택 4층: 창고 등 지층: 근린생활시설. (후면 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12562 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동4가 7-1

용도: 근린시설

감정가: 4,543,341,900원

토지 면적: 198.30㎡ (약 59.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 699.12㎡ (약 231.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 이OO

특이사항: 공유물분할 경매, 대항력 있는 임차인, 선순위 가등기, 정비구역, 일괄매각

1. 1.

물건 기본정보

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물건 기본정보

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물건 기본정보

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물건 기본정보

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물건 기본정보

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물건 기본정보

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물건 기본정보

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물건 기본정보

2. 입지조건

2. 1.

위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 문래동3가 소재 지하철 2호선 문래역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 혼재된 공업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 2.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 2호선 문래역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

2. 3.

토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 또한 건축선이 존재합니다. [cite: Provided data]

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.로, 특정 대상자 및 용도에 따라 허가 대상이 될 수 있습니다. [cite: Provided data]

2. 4.

인접 도로 상태

북동측으로 로폭 25미터 내외, 북서측으로 로폭 6미터 내외, 남서측으로 로폭 1미터 미만의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3. 1.

경매 구분

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

3. 2.

말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 10월 21일 접수된 이지은 명의의 임의경매(갑11호)이며, 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2025년 10월 21일 접수된 이지은 명의의 임의경매(갑12호)입니다. [cite: Provided data]

3. 3.

인수되는 권리

* 토지 등기부상 2006년 8월 31일 접수된 백영식외 5명 명의의 소유권이전청구권 가등기(갑2호)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. [cite: Provided data]

* 건물 등기부상 2006년 8월 31일 접수된 백영식외 5명 명의의 소유권이전청구권 가등기(갑2호) 또한 매수인이 인수해야 합니다. [cite: Provided data]

* 문래동4가 도시환경정비구역 내 위치하며, 2023년 조합설립인가가 완료되었습니다. 조합 정관상 공유자를 대표하는 1인을 조합원으로 보며, 소유권 이전 등은 조합원 변경으로 간주됩니다. [cite: Provided data]

3. 4.

임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 존재하며, 대부분 대항력을 갖추고 있습니다.

* 권경혜

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입/사업일자: 2024-07-01

확정일자: 2025-10-31

배당신고일자: 2025-10-31

대항력: 있음

* 김

보증금: 6,000,000원

차임: 450,000원

전입/사업일자: 2022-09-30

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

주의: 확정일자 및 배당신고일자가 미상이지만 대항력이 있으므로 보증금 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 김정남

보증금: 40,000,000원

차임: 3,000,000원

전입/사업일자: 2023-01-12

확정일자: 2025-11-17

배당신고일자: 2026-01-20

대항력: 있음

* 윤은혜

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입/사업일자: 2023-02-24

확정일자: 2023-02-24

배당신고일자: 2025-11-04

대항력: 있음

* 이수빈

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2022-05-09

확정일자: 2025-11-03

배당신고일자: 2025-11-03

대항력: 있음

* 이

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입/사업일자: 2024-05-20

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

주의: 확정일자 및 배당신고일자가 미상이지만 대항력이 있으므로 보증금 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 전 (1)

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입/사업일자: 2024-05-20

확정일자: 2025-11-07

배당신고일자: 2025-12-23

대항력: 있음

* 전 (2)

보증금: 5,000,000원

차임: 530,000원

전입/사업일자: 2020-11-13

확정일자: 2025-10-31

배당신고일자: 2025-11-03

대항력: 있음

* 동

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 사실증명상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

* 조

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입/사업일자: 2022-03-24

확정일자: 2025-11-07

배당신고일자: 2025-11-14

대항력: 있음

3. 5.

권리분석 요약

총 대항력 있는 임차인의 보증금 합계액은 약 101,000,000원 (500+600+4000+500+1000+1000+1000+500+1000만원)으로 추정됩니다. 경매 절차에서 배당을 통해 일부 회수될 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성을 염두에 두어야 합니다. [cite: Provided data]

4. 상권분석

4. 1.

상권 특성

본 물건은 지하철 2호선 문래역을 중심으로 발달한 상업 및 업무 지구에 속합니다. 인근에는 근린생활시설, 소규모 공장, 사무실 등이 혼재되어 있으며, 최근 문래창작촌의 활성화로 예술, 문화, F&B 관련 상권이 함께 발달하고 있어 젊은 유동인구가 많은 지역입니다.

4. 2.

주변 시설

* 교통: 지하철 2호선 문래역 역세권, 다수의 버스 노선 운행.

* 상업시설: 문래역 주변 상업지구에 대형마트, 은행, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 문화/예술: 문래창작촌 인근에 위치하여 문화적 이점을 가집니다.

5. 생활정보

5. 1.

주거 및 업무 환경

문래동은 전통적인 공업지구에서 문화예술 및 상업 기능이 복합적으로 발전하는 지역으로 변화하고 있습니다. 직주근접성이 우수하며, 주변에 주거 시설도 함께 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 2.

교육 시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1.

권리 관계 복잡성

* 대항력 있는 임차인 다수 존재: 일부 임차인은 확정일자 및 배당신고일자가 미상으로, 보증금 인수 여부 및 금액을 명확히 파악해야 합니다. [cite: Provided data]

* 선순위 가등기 인수: 2006년 접수된 소유권이전청구권 가등기가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 향후 소유권 관련 분쟁 가능성에 유의해야 합니다. [cite: Provided data]

6. 2.

정비구역 지정

본 물건이 속한 문래동4가 도시환경정비구역은 재개발 또는 재건축이 진행될 가능성이 높습니다. 사업 진행 상황 및 건축 관련 규제 변화 등을 면밀히 파악할 필요가 있습니다. [cite: Provided data]

6. 3.

토지거래허가구역

일부 지정 기간 및 대상에 따라 토지거래허가를 받아야 하므로, 매수인의 자격 요건 및 관련 절차를 사전에 확인해야 합니다. [cite: Provided data]

6. 4.

공유물분할 경매

공유물분할을 위한 경매이므로, 공유자 간의 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다.

6. 5.

건물 용도 복합

지하 및 지상 4개 층에 걸쳐 근린생활시설, 주택, 창고 등 복합 용도로 사용되고 있어, 각 용도별 법규 준수 여부 및 관리 상태를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 문래역 초역세권이라는 탁월한 입지를 자랑하며, 도시환경정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력 또한 기대되는 우량 물건입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인과 선순위 가등기 인수는 잠재적 부담 요인이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 권리 및 임차인 관련 사항을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다. 공유물분할 경매라는 특수성과 복잡한 권리 관계를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 문래역과의 뛰어난 접근성은 안정적인 임대 수익 확보 및 향후 시세 상승의 강력한 기반이 됩니다.

* 개발 잠재력: 도시환경정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대감이 높습니다.

* 복합 용도 활용: 근린생활시설, 주택, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능하여 수익 다변화가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 4,543,341,900원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하도록 규정하고 있습니다. 확인된 대항력 있는 임차인의 총 보증금 추정액은 약 101,000,000원입니다. [cite: Provided data]

따라서, 정확한 시세 조사, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 인수되는 권리(가등기 등)의 현재 가치 평가, 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 제시된 정보만을 바탕으로 정확한 입찰가를 산출하기는 어려우나, 감정가를 기준으로 하되 인수되는 임차인 보증금 약 101,000,000원 가량을 제외한 범위에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.