나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10432 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-192 제2층 제203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시구로구 오류동 소재 "지하철1호선 오류동역" 북서측 인근에 위치하는 통칭 "부국빌리지" 제2층 제203호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등 이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "지하철 1호선 오류동 역" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제2층 제203호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(연립주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 및 근린생활시설 건부지 로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 7미터 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도 : 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상 : 아파트, 지정기간 : 2025.10.20. ~ 2026. 12.31.)임.토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10432 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 한

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-192 제2층 제203호

용도: 연립주택

토지 면적: 33.89㎡ (약 10.25평)

건물 면적: 68.08㎡ (약 20.59평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정 평가 내역

감정가: 248,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태는 본건 북동측으로 노폭 약 7미터, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

추가적으로 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다. (지정기간 및 대상 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전, 전세권 설정(교통안전공단, 190,000,000원), 근저당권, 압류 등 다수의 권리 관계가 존재하나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

특히, 을8 전세권은 말소기준권리로 등재되어 있어 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 228,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-01-18, 대항력: 없음

* 임차인: 한국교통안전공단

보증금: 190,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: (정보 없음), 대항력: 없음, 배당신고일자: 2025-06-16

3.3. 권리 분석 요약

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 선순위 전세권(교통안전공단, 190,000,000원)은 말소기준권리로 경매로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 주거와 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 역세권이라는 점에서 기본적인 상업 가치를 기대할 수 있습니다. 주변 근린생활시설과의 연계성 또한 무난한 편입니다.

5. 생활정보

지하철 1호선 오류동역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

연립주택 및 주변 주거지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한사항: 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정으로 인한 거래 시 제약 가능성이 있습니다.

* 건물 노후도: 1996년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 요약에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으나, 임차인 현황에서 특정 임차인이 파악되었습니다. (단, 대항력 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동 역세권에 위치한 연립주택으로, 68.08㎡의 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 권리 관계에 대한 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

건축 연식과 토지 이용 제한은 고려해야 할 사항이나, 입지적 강점과 권리관계의 명확성으로 인해 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 오류동역 도보 이용 가능한 역세권 입지

* 68.08㎡의 넓은 전용 면적

* 낙찰자가 인수할 보증금 없음 (권리 관계가 명확)

* 감정가 대비 주변 시세 고려 시 추가 시세 차익 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 최근 매매가(3.3㎡당 약 521만 원 ~ 694만 원)와 본건의 면적(68.08㎡)을 고려할 때, 시장가치는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하여, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 부동산 시장 동향 및 해당 물건의 세부 권리 관계를 재확인하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.