나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12685 [1] 서울특별시 강서구 공항동 680-5 마곡블루힐 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2020-8-31) 외벽: 벽돌타일 및 돌붙임 마감 등 창호: PVC새시

이용상태

도시형생활주택<단지형다세대>(방, 거실겸주방, 다용도실, 욕실)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 자주식 주차장설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-21)(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12685 (1)

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 680-5, 마곡블루힐 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 256,000,000원

1.3. 면적

토지면적: 18.50㎡ (약 5.60평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평) - 전용면적

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 정보

건축물명: 마곡블루힐

준공일: 2020년 8월 31일

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 1층 / 지상 6층 중 제2층 제202호

이용상태: 도시형생활주택 (방, 거실겸주방, 다용도실, 욕실)으로 이용 중입니다.

설비내역: 전기설비, 승강기설비, 자주식 주차장설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획이 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 강서세무서장의 압류(2022년 9월 14일 접수)입니다.

3.2. 권리 현황

등기부등본 상 소유권보존, 소유권이전 등기 후, 강서세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 등이 순차적으로 기재되어 있으며, 이 중 압류, 가압류, 강제경매는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

보증금: 239,000,000원

전입일자: 2020년 12월 21일

확정일자: 2020년 12월 3일

배당신고일자: 2023년 1월 26일

비고: 물건명세서상 '대항력있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경', '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 내용이 명시되어 있습니다. 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

* 임차인: 변

보증금: 0원

전입일자: 2025년 3월 7일

비고: 대항력 없음

3.4. 인수되는 보증금

상기 임차인 현황 및 물건명세서 상의 조건부 매각 내용을 종합할 때, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 송정중학교가 있어 교육 환경이 갖춰져 있습니다. 대형 상업시설보다는 소규모 점포 위주의 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

4.2. 개발 가능성

토지이용계획 상 도시관리계획이 입안 중인 점은 향후 지역 개발에 영향을 줄 수 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 공항 관련 규제 지역에 포함되어 있어 대규모 개발에는 제약이 따를 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

송정중학교 인근에 위치하며, 주변 지역의 소규모 상가 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 도로망을 통해 이동 가능합니다.

5.3. 건축물 편의시설

2020년식 건물로 비교적 신축에 해당하며, 승강기 및 주차시설(기계식 포함)이 구비되어 있습니다. 다만, 총 20세대 대비 주차 대수는 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 조건부 매각

임차인 김 (주택도시보증공사) 관련 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각의 중요한 전제 조건입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로, 매각기일 전 관련 사항을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역: 항공기 운항 및 공항 운영과 관련된 법규 적용 및 제약이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호법에 따라 신축 및 증축 등 특정 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다. (강서교육지원청 확인 필요)

* 대공방어협조구역: 군사 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 대상자(외국인 등)의 경우 허가 절차가 필요하며, 현재 지정 기간 내에 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 비교적 신축급의 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. HUG(주택도시보증공사) 관련 임차인에 대한 조건부 매각으로 인해 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 매각 조건 이행 여부 확인이 필수적입니다. 공항 인근 지역의 특수성으로 인한 각종 규제(공항 관련, 교육환경 보호구역 등)는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가 수준은 적정한 것으로 판단되나, 투자 시 이러한 제약 조건들을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식 (2020년 완공)

* HUG 보증 임차인 관련 권리 인수 부담 없음 (조건부 매각)

* 강서구 공항동 지역 내 주거용 부동산

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 시세 정보는 다음과 같습니다.

* DH팰리스 (2017년식, 29.48㎡): 2026년 5월 6일, 26,700만원 (서울 강서구)

* DH팰리스 (2017년식, 29.84㎡): 2026년 5월 5일, 30,000만원 (서울 강서구, 동작구 표기 오류 가능성 있음)

* 유원펠리체 (2016년식, 40.04㎡): 2026년 5월 4일, 26,000만원 (서울 강서구)

본건(마곡블루힐, 2020년식, 29.95㎡)과 면적이 유사한 DH팰리스의 최근 매매가는 26,700만원에서 30,000만원 수준입니다. 본건은 이보다 연식이 최신이라는 점에서 시세 반영이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 256,000,000원

주변 시세: 약 26,000만원 ~ 30,000만원 (29.48~29.84㎡ 기준)

본건의 연식이 최신이라는 점과 HUG 조건부 매각으로 인한 인수 부담 없다는 점을 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 공항 관련 규제 및 토지 이용계획상 제약이 있는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 270,000,000원 범위를 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.