나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경740 [1] 서울특별시 금천구 가산동 371-28 우림라이온스밸리 제비-9층 제906호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2025.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "지하철1호선 가산디지털단지역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상15층 건 내 제비-9층 제906호로서, 외벽 : 강화유리 마감 창호 : 시스템 창호

이용상태

공장(아파트형공장)로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 가장형 토지로서, 공장(아파트형공장) 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2021-10-28) , 도시철도(2022-04-14)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경740 (1) 사건에 대한 경매 물건입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경740 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 371-28, 우림라이온스밸리 제비-9층 제906호

신 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 168, 우림라이온스밸리 제비-9층 제906호

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설)

감정가: 2,027,000,000원

토지면적: 74.52㎡ (약 22.54평)

토지지분: 74.52㎡ (약 22.54평)

건물면적: 293.34㎡ (약 88.74평)

건물지분: 293.34㎡ (약 88.74평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 건물 세부 정보

건물명: 우림 라이온스밸리

구조: 철근콘크리트구조 및 프리케스트콘크리트구조 철근콘크리트지붕

총 층수: 15층 (본건 9층)

사용승인일: 2004년 12월 29일

총 호수: 738호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, 지하철 1호선 가산디지털단지역의 남측 인근에 위치합니다. 주위로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성이 좋습니다. 지하철 1호선 가산디지털단지역을 통한 광역 접근성이 우수하여 비즈니스 활동에 유리한 교통 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

본 경매 사건의 말소기준권리는 2008년 6월 30일 접수된 중소기업은행의 근저당권 (을3)입니다. 등기부상 총 채권액은 3,100,561,038원으로, 이는 감정가를 상회하는 규모입니다.

3.2. 주요 권리 현황

등기부에는 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재합니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리 이후 순위의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31번 지상권 설정 등기는 말소되지 않고 매각 이후에도 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이에 대한 상세 내용은 물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

보고된 임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 임대차 관계가 존재할 경우 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본 물건은 대한민국 대표 IT 및 산업단지인 가산디지털단지의 핵심 지역에 위치합니다.

4.2. 주변 상권 및 배후 수요

다수의 지식산업센터, 오피스, 상업 시설이 밀집해 있으며, IT, 벤처, 패션, 유통 등 다양한 업종의 기업과 종사자들이 활동하고 있습니다. 풍부한 유동 인구와 기업 배후 수요를 바탕으로 활발한 비즈니스 활동이 이루어지는 업무 지구입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 가산디지털단지역과 여러 광역 버스 노선을 통해 서울 전역 및 수도권으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 단지 내 및 인근에는 다양한 근린생활시설, 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등), 은행, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

주로 업무 시설이 밀집한 지역이지만, 인접한 주거 지역과의 연계로 생활 편의성 또한 높게 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 별도 등기

본 경매 사건과 중복되는 다른 사건이 존재하며, 등기부 외 별도 등기가 있다는 점은 추가적인 조사와 잠재적 변수를 의미합니다.

6.2. 지상권 인수 부담

말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 지상권 설정 등기(을구 25-31번)는 재산권 행사에 추가적인 비용 및 제약을 발생시킬 수 있는 주요 리스크입니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

해당 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 도시철도저촉, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 법적 규제 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물의 이용, 개발, 증축 등 재산권 행사에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 부동산 검색 결과, 본 물건지 인근에 부동산 가치에 직접적으로 치명적인 영향을 줄 만한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업단지 특성상 일부 노후화된 시설이나 물류 관련 시설이 혼재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지의 핵심 업무 지구에 위치하며, 역세권의 뛰어난 교통망과 풍부한 상권 배후 수요를 갖추고 있어 지식산업센터로서의 높은 활용 가치를 지닙니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권 인수, 중복 사건 및 별도 등기, 복잡한 토지이용계획상의 제약 사항 등은 투자 결정 시 반드시 심도 깊게 검토해야 할 리스크 요인입니다. 임대 관계 미상이라는 점도 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 서울 서남부 비즈니스 허브인 가산디지털단지 내 최적의 입지를 자랑합니다.

* 교통 편의성: 지하철 1호선 가산디지털단지역 도보 이용이 가능하며, 광역 버스 노선 접근성이 우수합니다.

* 상권 활성화: 풍부한 유동 인구와 기업체 배후 수요를 바탕으로 한 잠재적 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 미래 가치: 교통망 확충 계획 등 지역 개발 호재로 인한 미래 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,027,000,000원이며, 현재 보고된 임차인 현황상 인수하는 보증금은 없습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 명확한 부담이 존재하며, 중복 사건 및 복잡한 권리 관계에 대한 심층 분석과 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 건물 노후도, 관리 상태, 시장 임대료 수준 등을 종합적으로 평가해야 합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 감정가 대비 신중한 접근이 필요하며, 정확한 예상 입찰가 산정은 전문가의 심층적인 권리 분석, 현장 조사, 유사 물건 낙찰가 및 시세 동향 분석 등 추가적인 실사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.