나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12759 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "신방화사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(신방화역) 등이 소재하 여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제12층 제1202호로서, (사용승인일 : 2021.08.19) 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄하며 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대한면의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원 청에반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12759 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1202호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 337,000,000원

토지면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

건물면적: 24.50㎡ (약 7.41평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제12층 제1202호

사용승인일: 2021년 8월 19일

건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택 (건축물대장 기준)

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "신방화사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(신방화역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12759)이 말소기준권리임. 등기부채권 총액은 315,000,000원임.

3.2. 주요 권리사항

* 소유권보존: 장진환 (등기구분 갑1, 접수 2021-08-30)

* 주택임차권: 강현아 (등기구분 을5, 접수 2023-10-23) - 보증금 315,000,000원, 전입 2021-12-13, 확정 2021-11-25. -> 매각으로 말소 예정 (조건부).

* 강제경매: 주택도시보증공사 (등기구분 갑2, 접수 2025-10-22) - 말소기준권리.

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(강현아): 보증금 315,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-13, 확정일자 2021-11-25. 대항력 없음. -> 본건 매각으로 인해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

* 김수빈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-18. 대항력 있음. -> 보증금 인수 없음.

3.4. 인수 보증금 합계

0원 (매수인 인수 없음)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음 (물건명세서상)

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

본건은 "신방화사거리" 인근 지역으로, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역임. 마곡지구 개발과 연계된 지역으로 향후 발전 가능성이 있을 것으로 예상됨.

4.2. 주변 시세와의 관계

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 대부분 준공연도가 오래되었거나 면적이 다른 다세대 주택임.

* 2015년식 29.82㎡ 주택이 2026년 5월 210,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 704만원).

* 2002년식 61.38㎡ 주택이 2026년 5월 262,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 427만원).

* 1994년식 45.09㎡ 주택이 2026년 5월 73,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 162만원).

이는 본건(2021년식 24.50㎡, 감정가 337,000,000원, ㎡당 약 1,375만원)의 감정가와 상당한 차이를 보임. 본건이 신축 건물임을 감안하더라도, 비교 대상 시세와의 괴리가 큰 편임.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주거지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 일상생활에 필요한 시설 이용이 가능함.

5.2. 교통 및 편의시설

신방화역(지하철 9호선) 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리함. 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 환경 설명에서 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 현장 방문 시 직접 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김수빈 존재: 보증금은 0원이지만, 대항력이 있는 임차인이 점유하고 있어 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있음.

* 임차인 권리 승계 조건: 임차인 강현아(HUG)의 경우, 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소해야 함. 해당 조건 불이행 시 명도 및 말소 관련 분쟁 발생 가능성이 있음.

* 감정가와 주변 시세의 괴리: 제공된 주변 시세 정보가 본건 감정가 대비 현저히 낮아, 실제 경매 낙찰가 형성에 불확실성이 존재함.

* 토지이용계획상 제한 사항: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다수의 도시계획상 제한이 존재하나, 일상적인 주거 및 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됨 (추가 확인 필요).

* 건축물 용도 혼합: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택이 혼합된 건물로, 관리 규약 및 이용 관련 사항 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 2021년 8월 준공된 신축 건물로서, 마곡지구 개발 배후 지역에 위치하여 미래 가치가 기대되는 물건입니다. 특히, 권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이라는 점은 명도 및 재정적 부담 측면에서 매우 긍정적인 요소입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김수빈의 존재, HUG 임차권 관련 매각 조건의 명확한 이행 필요성, 그리고 가장 중요한 점으로 제공된 주변 시세 정보와 본건의 감정가 간의 큰 차이는 투자 결정 시 반드시 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 신축 건물 프리미엄과 입지 가치를 고려하더라도, 보수적인 시세 접근이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호 및 하자 위험이 낮음.

* 마곡지구 인접: 마곡 개발의 수혜 지역으로 잠재적 임대 수요 및 시세 상승 기대 가능.

* 인수 부담 없음: 임차인 보증금 인수 금액 0원으로 명도 및 재정적 부담 최소화.

* 역세권 입지: 지하철 신방화역 인접으로 교통 편리성 우수.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 337,000,000원

* 시세 분석:

제공된 주변 매매 JSON 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2021년 준공) 및 면적(24.50㎡)의 비교 대상이 없어 정확한 현 시세 산정에 한계가 있습니다.

2015년 준공된 29.82㎡ 다세대 주택이 210,000,000원(㎡당 약 704만원)에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가(24.50㎡, ㎡당 약 1,375만원)는 신축 프리미엄 및 입지 가치를 반영하더라도 상대적으로 높게 책정된 것으로 추정됩니다.

그러나 본건은 최신 축 건물로, 마곡지구 개발에 따른 미래 가치를 고려할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 330,000,000원 ~ 370,000,000원

* 참고사항:

본 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 신축 건물로서의 가치와 입지 프리미엄을 일부 반영한 수치입니다. 하지만 제공된 주변 시세와의 괴리가 크므로, 실제 경매 진행 상황, 현장 조사를 통한 정확한 시장 가치 평가, 그리고 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 예상 소요 기간 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.