나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12700 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하는 "서울개봉초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2019-05-03) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 공동주택(다세대주택)/제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합), 장애물 제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금224,000,000원(2022.1.18. 금5,000,000원 증액) 임대차계약일자 : (1)2020.2.19 (2)2022.1.18 임차권자 : 한상택

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제4층 제402호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12700(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 227,000,000원입니다.

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 279-24 원창아트빌 제4층 제402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 227,000,000원

* 토지 면적: 16.86㎡ (약 5.10평)

* 건물 면적: 26.45㎡ (약 8.00평)

* 토지 지분: 16.86㎡ (약 5.10평)

* 건물 지분: 26.45㎡ (약 8.00평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2019년 05월 03일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (5층 건물 내 4층)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "서울개봉초등학교" 남측 인근 주택지대에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 주위 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주변 시설: 서울개봉초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 현재 파악된 바로는 특별한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 갑5 압류 (남부천세무서장, 2024-12-17)

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1, 2019-05-10)

* 주택임차권 (을1, 한상택, 224,000,000원, 2024-03-15, 말소)

* 강제경매 (갑6, 주택도시보증공사, 224,000,000원, 2025-10-20, 말소)

* 임차인 현황:

* 이지혜 (전입 2024-10-14, 대항력 있음): 보증금 0원, 차임 0원. 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 판단됩니다. 상세 내용은 현장 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사 (한상택) (전입 2020-03-09, 확정 2020-02-21, 배당신고 2024-03-15, 대항력 없음): 보증금 224,000,000원. 등기부상 주택임차권은 말소되었으며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차보증금은 매각으로 소멸되거나, 법원 배당을 통해 처리되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 주의사항 (물건명세서): 임차인 한상택 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 인수되는 권리가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동의 전형적인 주택가에 위치하고 있습니다.

* 지역 특성: 주거 지역으로서 인근에 다세대주택, 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건축이 가능하며, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 특정 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 신축 건물로 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 건물 상태: 2019년 05월 03일 사용승인된 비교적 신축 건물(원창아트빌)에 해당합니다. 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

* 내부 설비: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 설비 등이 설치되어 있어 생활이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 서울개봉초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정에 교육적 이점을 제공합니다. 지역 내 마트, 병원, 식당 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 임차인 관련 조건: 이지혜 임차인의 경우 대항력이 있으나 보증금/차임이 0원으로 특이사항으로, 추후 명도 과정에서 확인 및 소명이 필요할 수 있습니다. 한상택 임차인과 관련된 조건부 매각 사항은 명확히 인지하고, 조건 불이행 시 발생할 수 있는 추가적인 보증금 반환 청구 등에 대한 대비가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 매수인의 자격이나 향후 거래 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 높은 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 정보들을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 감정가(227,000,000원)가 실제 시장가 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 개봉동의 신축 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재 및 조건부 매각 사항, 그리고 감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세 정보는 본건의 투자 매력도를 판단하는 데 있어 중요한 고려사항이 될 것입니다. 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적이나, 임차인 관련 명도 및 권리 소멸 조건의 확실성을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 서울개봉초등학교가 인접하여 학군 수요가 있을 수 있습니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이한 입지입니다.

* 명확한 권리 소멸: 인수되는 권리가 없으며, 임차인 관련 조건만 충족되면 깔끔한 권리 승계가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 227,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

제공된 주변 매매 시세 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 건물 거래 사례와 비교했을 때 본 물건의 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 예를 들어, 2012년식 72.48㎡ 면적의 물건이 220,000,000원에 거래된 사례(평당 약 303만원)와 비교할 때, 본 물건의 26.45㎡ 면적에 동일 평당가를 적용하면 약 80,000,000원 수준의 가치가 추정됩니다. 또한, 2002년식 44.64㎡ 면적 물건이 175,000,000원에 거래된 사례(평당 약 392만원)를 적용 시 약 104,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 제시된 감정가 227,000,000원을 기준으로 하되, 높은 감정가와 임차인 관련 조건 이행 여부, 그리고 주변 시세와의 괴리를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

잠재적 리스크와 시세 분석을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현실적인 예상 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 180,000,000원에서 190,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 특히, 임차인 관련 조건의 명확한 이행 여부를 확인하고, 명도 성공 가능성을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.