나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12743 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무감정 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 영등포동4가 소재 "영등포소방소" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

영등포동3가 17,17-2, 17-3 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 내 제6층 제604호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12743 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제6층 제604호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 13층 내 제6층 제604호

사용승인일: 2020년 10월 19일

토지면적: 5.91㎡ (약 1.79평)

건물면적(전용면적): 25.74㎡ (약 7.79평)

감정가: 356,000,000원

1.3. 매각조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동4가 소재 "영등포소방서" 북동측 인근에 소재합니다.

주위는 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 전반적인 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통여건

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 영등포역 및 영등포시장역 등 주요 교통 거점과의 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. (허가 대상 용도: 아파트 등)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 5일 접수된 부천세무서장의 압류(징세과-티 56543)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 압류, 강제경매 등 대부분의 권리는 소멸됩니다.

특별 매각 조건에 따라 주택도시보증공사와 관련된 임차권 또한 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 이건희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-31

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

임차인: 주택도시보증공사 (조해든)

* 보증금: 343,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-25

* 확정일자: 2021-05-24

* 배당신고일자: 2023-08-01

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위이나, 특별 매각 조건에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인은 임차보증금을 인수하지 않습니다.

본 건은 HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않음을 의미하며, 관련 임차권 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

대상 물건이 위치한 영등포동3가 일대는 일반상업지역으로, 다양한 근린생활시설, 상업시설, 오피스 등 업무시설이 밀집해 있습니다. 신세계백화점, 롯데백화점, 타임스퀘어 등 대형 상업 시설과의 접근성도 우수합니다.

4.2. 잠재적상권가치

영등포 지역은 꾸준한 개발 수요와 풍부한 유동 인구를 바탕으로 상권 가치가 높게 평가되는 지역입니다. 본 물건은 직장인 및 1인 가구의 임대 수요가 기대되는 오피스텔로서, 지역 상권의 성장과 함께 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 백화점, 대형마트(이마트), 병원(한강성심병원), 은행 등 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 각급 학교가 소재하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.3. 기타시설

인근에 영등포소방소가 위치하고 있어 치안 및 안전 측면에서 긍정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적리스크

매각으로 인한 권리 소멸은 명확하나, 계약 조건의 세부 사항은 잔금 납부 시까지 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 시장리스크

부동산 시장 변동성에 따라 시세 변동의 위험이 존재합니다. 향후 금리 인상, 경기 침체 등 거시 경제 환경 변화가 부동산 시장에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

6.3. 기타리스크

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.10.20~2026.12.31) 내에 매각이 진행되거나 잔금 납부가 이루어질 경우, 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 거래 과정에 제약을 줄 수 있는 요인입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건장단점요약

장점:

* 신축급 오피스텔 (2020년 사용승인)으로 건물 상태 양호.

* 일반상업지역 내 위치하여 풍부한 편의시설 및 교통 여건 확보.

* HUG 인수조건 변경으로 권리관계 명확, 임차보증금 인수 부담 없음.

* 영등포 지역 개발 잠재력에 따른 가치 상승 기대.

단점:

* 토지 지분 면적이 매우 협소함 (5.91㎡).

* 토지거래계약허가구역 지정 기간이 남아있어 향후 거래 시 제약 가능성.

* 소형 오피스텔임을 고려한 임대 시장 경쟁 심화 가능성.

8. 투자포인트

8.1. 잠재수익성

본 물건은 비교적 소형 면적의 오피스텔로, 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다. 최신식 설비를 갖춘 신축급 건물이라는 점은 임대 경쟁력을 높이는 요소입니다.

8.2. 향후전망

영등포 지역은 지속적인 개발과 함께 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발전하고 있는 지역입니다. 이러한 도시 개발 계획과 함께 오피스텔 수요 증가를 고려할 때, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세분석

최근 영등포동3가 일대 유사 면적(약 20~30㎡) 오피스텔의 매매 시세는 약 3억 5천만원에서 3억 9천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 3억 5천6백만원으로, 현 시세 범위 하단부에 위치합니다.

9.2. 예상입찰가산정

감정가: 356,000,000원

최근 시세 (유사 물건): 약 350,000,000원 ~ 390,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확한 점, 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 다만, 매우 협소한 토지 면적과 토지거래계약허가구역 지정이라는 제한 사항을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 360,000,000원 ~ 375,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.