나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12692 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 908-1 플로체 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울시흥초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 플로체 제2층 제202호로서, (사용승인일:2020.02.05) 외벽 : 돌 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주차장설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 현황 '근린생활시설, 공동 주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구 역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 908-1번지 소재 '플로체' 제2층 제202호에 위치한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12692 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 건물은 2020년 2월 5일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조로 방 2개, 욕실 1개 등의 내부구조를 갖춘 것으로 추정됩니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정평가액은 240,000,000원입니다. 토지 면적은 17.47㎡ (약 5.28평)이며, 건물 전용 면적은 29.21㎡ (약 8.84평)입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울시흥초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지역입니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.건물 현황

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제2층 제202호로서, 사용승인일은 2020년 2월 5일입니다. 건물 전용 면적은 29.21㎡ (약 8.84평)입니다.

1.2. 2.임차인 현황

등기부 및 탐문조사 결과, 현재 임차인은 주택도시보증공사(임차인: 이동환)와 이윤경입니다.

* 주택도시보증공사(이동환): 보증금 231,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-19, 확정일자 2022-08-02. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 특별 매각 조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이윤경: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-30. 해당 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

결론적으로, 본 경매 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없으며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 3.등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 등기 외에 주택임차권(이동환), 가압류(주택도시보증공사), 압류(강남세무서장), 강제경매(주택도시보증공사), 압류(금천구) 등이 등기되어 있으나, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 없습니다. 총 등기부채권 금액은 1,268,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 서울시흥초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울시흥초등학교가 도보 거리에 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 소규모 마트, 편의점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: 주택도시보증공사 관련 특별 매각 조건(대항력 포기 및 임차권 등기 말소 조건)을 매수인이 정확히 이해하고 이행해야 합니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 권리 관계가 매우 깨끗하게 정리되는 물건으로, 임차인 관련 명도 부담이 거의 없어 명도 리스크가 낮습니다. 입지 또한 주거 환경이 안정적인 지역에 속해 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 낮은 유지보수 비용과 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리관계 소멸: 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 명도 후 즉시 소유권 행사가 가능합니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 또는 임대 수익형 투자에 적합할 수 있습니다.

* 안정적 주거 환경: 학교가 인접해 있어 가족 단위 거주자에게도 매력적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 240,000,000원을 기준으로, 유사 면적 및 신축 연식의 건물의 시장 가치를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 약간 상회할 것으로 판단됩니다. 또한, 권리관계가 깨끗하고 명도 리스크가 거의 없다는 점은 입찰 경쟁에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 최고 입찰가는 210,000,000원에서 240,000,000원 사이로 예상하며, 입찰 시에는 240,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.