나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12732 [1] 서울특별시 구로구 고척동 250-135 수명그린빌 제비동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "오류중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각급학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 5층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.09.20) 외벽: 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중에 있습니다(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 가장형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시형생활주택(단지형다세대주택), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경 보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12732 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 250-135 수명그린빌 제비동 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

건축물 정보: 수명그린빌, 사용승인일 2018.09.20, 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 2층 201호. 공동주택(도시형생활주택-8세대) 및 제1종근린생활시설(소매점) 용도.

감정가: 272,000,000원

1.3. 건물 및 토지 면적

토지면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

토지지분: 24.5㎡

건물면적: 39.45㎡ (약 11.93평) (전용면적 기준)

건물지분: 39.45㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "오류중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 서남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3, 근저당권, 이지수, 2020-03-10, 70,000,000원. 본 경매 사건의 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기사항에 기재된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(고하나)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-05

확정일자: 2019-11-11

배당신고일자: 2022-02-07

대항력: 없음

비고: 현재 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.4. 특이사항 및 권리분석 요약

본건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건이며, 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인이 보증금반환청구권 행사 시 배당금 수령 또는 별도 협의를 통해 잔여 보증금에 대한 매수인에게 대항하지 않겠다는 조건입니다. 권리분석상 낙찰 후 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상권 특성

본건은 도시형생활주택으로 주로 주거 용도로 이용되는 건물입니다. 주변으로 주거 밀집 지역이 형성되어 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 조용한 주거 지역에 위치합니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

단지 내 또는 인접 지역에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 오류중학교가 인근에 소재하고 있으며, 교육환경 보호구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 관련 시설 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

토지이용계획 상 장애물제한표면구역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 또한, 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 특수 조건 및 협의사항

주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 매각 조건이 존재합니다. 매수인에게는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG와의 명확한 협의 및 절차 이행이 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

서울특별시 구로구 고척동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축(2018년)되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있으며, HUG의 채권으로 인한 강제 경매 사건입니다.

7.2. 장단점 분석

장점:

* 신축급 건물로 상품성 양호

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 용이 (인수되는 권리 없음)

* 서울시 내 주거지로서의 가치

단점:

* HUG 관련 특수 매각 조건으로 인한 절차적 확인 필요

* 다양한 토지이용계획 제한사항 존재

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 권리 하자 없는 물건으로 안정적인 투자 가능성

* 최근 준공된 신축급 건물이라는 점

* 서울 서남권 지역의 주거 수요

8.2. 고려사항

* HUG와의 협의 절차 및 대항력 포기 조건 명확히 확인 필요

* 지역의 개발 가능성 및 주택 시장 동향 분석

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 동일 건물(수명그린빌) 내 39.45㎡ 면적, 3층 물건이 2026년 7월 2일, 279,000,000원에 매매된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 272,000,000원입니다. 2층이라는 점을 감안할 때, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

9.2. 적정 입찰가 제시

본건의 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없으며, 주변 시세 및 감정가를 고려할 때 280,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, HUG와의 특수 조건 이행 가능성 및 최종 배당 상황을 면밀히 검토 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.