나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12665 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 975-1 호반디오빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 벽돌타일마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외, 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12665 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 975-1 호반디오빌 제4층 제401호

* 건물명: 호반디오빌

* 구분: 다세대주택

* 건축년도: 2014년 5월 8일 (사용승인일 기준)

* 감정평가액: 245,000,000원

* 토지면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

* 건물면적: 41.92㎡ (약 12.68평)

* 매각조건: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구청 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 북동측으로는 노폭 약 6m 내외, 남동측으로는 노폭 약 2m 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 일정 기간 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5. 근저당권 (박명석, 2022년 5월 19일 접수, 75,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 모든 을구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (강 )

* 보증금: 244,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2021년 6월 4일

* 확정일자: 2021년 4월 5일

* 대항력: 없음

* 참고사항: 본 건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보로 진행되며, 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건을 수반하여 매각됩니다. 집합건물 등기부상 주택임차권(강동효)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 등기부상 채권 총액: 319,000,000원 (근저당 75,000,000원 + 강제경매 244,000,000원)

* 총평: 권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 부담이 없어 낙찰자가 깔끔하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 강서구청 인근은 행정기관, 금융기관, 병원, 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 다만, 주거 지역 내에 위치하여 상업 기능보다는 주거 중심의 상권 특성을 보입니다.

* 최근 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 화곡동 366-36번지, '더원' (2019년식, 19.98㎡): 216,000,000원

* 화곡동 504-114번지 (1986년식, 37.44㎡): 150,000,000원

* 화곡동 1014-11번지, '시원그린빌'(2002년식, 37.56㎡): 160,000,000원

* 분석: 제공된 최근 실거래가 자료를 보면, 면적 20㎡ 내외의 신축 건물은 2억 1,600만원에 거래되었고, 37㎡ 내외의 구형 건물은 1억 5,000만원에서 1억 6,000만원에 거래되었습니다. 본건(건물면적 41.92㎡, 2014년식)은 면적이 넓고 건축 연식이 중간 수준임을 감안할 때, 최근 거래된 유사 물건들과 비교하여 경쟁력 있는 가격 형성이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

5. 생활정보

* 편의시설: 강서구청, 마트, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 주변에 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받을 수 있습니다. (구체적인 학교 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 규제: 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 현재(2024년 9월 5일 기준) 지정 기간(2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 2025년 8월 26일~2026년 8월 25일, 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일) 동안 다세대주택 등 용도로 토지거래계약 허가가 필요합니다.

* 도로 접근성: 남동측으로 폭 2m의 막다른 도로에 접해 있어, 차량 통행에 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

* *주변 혐오시설 존재 여부*: 본 보고서에서는 외부 지도 서비스 및 검색사이트를 통한 혐오시설 검색을 수행하지 않아, 관련 정보를 포함하지 못했습니다.

1.6. 종합 의견

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구청 인근에 위치한 호반디오빌 다세대주택으로, 권리 분석상 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 매우 적을 것으로 판단됩니다. 주변 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 교통 또한 편리한 편입니다. 다만, 공항 관련 규제, 토지거래허가구역 지정, 막다른 도로 등 일부 제한 사항은 고려해야 합니다. 최근 주변 시세와 비교 시, 면적 및 연식을 감안한 적정 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 강서구청 인근으로 행정, 상업, 교통 편의시설 이용이 용이합니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 하로 모든 권리가 정리되어 인수 부담이 없습니다.

* 용이한 명도: 임차인이 대항력이 없어 명도 절차가 순조로울 것으로 예상됩니다.

* HUG 관련 특수 조건: 매각 조건이 명확하여 낙찰 후 소유권 확보에 대한 불확실성이 적습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 적정 입찰가 산정 시, 주변 시세 대비 합리적인 가격에 취득 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

9. 예상 입찰가

* 감정가: 245,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 19.98㎡ (2019년식): 216,000,000원 (㎡당 약 1081만원)

* 37.44㎡ (1986년식): 150,000,000원 (㎡당 약 401만원)

* 37.56㎡ (2002년식): 160,000,000원 (㎡당 약 426만원)

* 본건(41.92㎡, 2014년식)의 면적 대비 가격으로 볼 때, 19.98㎡의 고가 거래 사례보다는 낮은 ㎡당 단가가 적용될 것으로 예상됩니다. 37㎡대의 거래 사례와 비교 시, 연식(2014년식)이 최신이므로 ㎡당 단가는 더 높게 산정될 수 있습니다.

* 건물면적 41.92㎡에 ㎡당 450만원~550만원을 적용하면 약 1억 8,860만원 ~ 2억 3,050만원 범위가 됩니다.

* 감정가(2억 4,500만원)가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 안정적인 투자 수익률을 확보하고, 경쟁을 고려한 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준을 고려하되, 본건의 면적 및 시세 분석 결과를 종합하여 산정합니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 제시하며, 보수적인 관점에서 195,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.