나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12699 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 338-4 하나아이파크빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건내 제3층 제302호로서, (사용승인일 2017.10.18) 외벽: 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(내부구조 및 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 각각 노폭 약 4미터 내외, 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 1,2 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12699 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 338-4 하나아이파크빌 제3층 제302호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 2억 5,300만원

* 토지면적: 17.87㎡ (약 5.41평)

* 토지 지분: 17.87㎡ (약 5.41평)

* 건물면적: 29.90㎡ (약 9.04평)

* 건물 지분: 29.9㎡ (약 9.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 2017년 10월 18일

* 총 채권액: 4억 3,000만원 (가압류 1억 9,400만원 + 강제경매 2억 3,600만원)

1.1. 입지조건

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* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 공항(김포) 중요시설물보호지구에 해당하여 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

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* 본건의 말소기준권리는 2023년 5월 31일 접수된 부산지방법원 2023카단103202 가압류(채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 1억 9,400만원)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자: 2024-10-10, 대항력 없음)

* 임차인: 추 (보증금 2억 3,600만원, 차임 0원, 전입일자: 2021-12-28, 확정일자: 2021-11-10, 배당신고일자: 2024-01-12, 대항력 없음)

* 임차인: 최 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자: 2024-10-10, 대항력 없음)

* 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 특별 매각 조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 일부 채권을 포기하고 매각을 진행함을 의미합니다.

* 총 채권액 4억 3,000만원이 감정가 2억 5,300만원을 초과하여 채권 회수에 어려움이 있을 수 있으나, 채권자인 주택도시보증공사의 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

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* 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 동일한 단지(하나아이파크빌, 화곡동 338-4번지) 내 2019년에 준공된 유사 면적(19.98㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 1일 2억 1,600만원에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 환산한 면적당 시세는 약 1,081만원/㎡입니다.

* 본건(건물면적 29.90㎡)에 적용 시, 현재 시장 가치는 약 3억 2,324만원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가 2억 5,300만원보다 높은 수준으로, 시세 대비 저평가된 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

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* 까치산역(지하철 2, 5호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 양호합니다.

* 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 갖추어져 있어 생활하기 편리한 환경입니다.

* 공동주택(도시형생활주택)으로, 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 총 채권액(4.3억원)이 추정 시세(약 3.2억원)를 초과하는 점은 입찰 시 중요한 고려사항입니다. 비록 채권자(HUG)가 일부 채권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되지만, 예상보다 낮은 가격으로 낙찰될 경우 채권 회수에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 공항 중요시설물보호지구에 해당하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 건축 및 개발에 대한 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획시설의 적용을 받습니다.

* 임대 관계가 미상인 부분이 있어, 실제 거주 현황 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 서울 강서구 까치산역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다. 2017년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 전용 면적 대비 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 것으로 분석됩니다. 그러나 총 채권액이 시세 및 감정가를 상회하는 점, 그리고 공항 보호지구에 속하는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사가 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각을 진행하는 점을 고려할 때, 채권자 입장에서는 일부 손실을 감수하더라도 매각을 통한 자산 회수를 우선시하는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 역세권 입지와 신축급 건물로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 인근 지역의 유사 물건 대비 시세 분석 결과, 현재 감정가보다 높은 시장 가치를 기대할 수 있습니다.

* 채권자인 주택도시보증공사의 포기 조건 매각으로 인해, 명도 관련 분쟁의 소지가 상대적으로 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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추정 시세(약 3억 2,324만원)와 감정가(2억 5,300만원)를 종합적으로 고려하고, 채권액이 높은 점과 채권자의 포기 조건 등을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 2억 6,000만원에서 2억 9,000만원 사이로 제시합니다. 이 범위는 감정가를 상회하며 시세 범위 내에서 보수적으로 접근한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.