나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12688 [1] 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산감정 · 평가일 2025.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 각급 학교, 공원, 빌라, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 본 건 인근에 지하철 5호선 "화곡역" 및 노선 버스정류장 등이 소재하여, 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층건 내 제6층 제604호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택 단지형다세대)으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호 1,2] 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) [기호3] 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-26)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12688 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제6층 제604호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 내 제6층

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 265,000,000원

토지 면적: 20.58㎡ (약 6.22평)

건물 면적: 24.26㎡ (약 7.34평) (이는 전용면적으로 추정됩니다.)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 서울월정초등학교 북서측 인근에 위치.

주위 환경: 각급 학교, 공원, 빌라, 다세대주택, 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

교통: 본건까지 차량 진·출입 가능.

대중교통: 인근에 지하철 5호선 '화곡역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 과밀억제권역.

제한사항: 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법).

허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 조건이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 6월 20일자 강서세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

상기 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 낙찰 시 등기부상 모든 권리(임차권, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (김 ).

보증금: 268,000,000원.

차임: 0원.

전입일자: 2021년 6월 11일 / 확정일자: 2021년 5월 14일.

대항력: 없음.

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 특이사항 및 특별매각조건

본 물건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보로 진행됩니다.

특별매각조건으로, 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 HUG가 채권자이자 임차인으로서 본 경매를 진행하는 특수한 상황으로 이해됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 (2026년 5월 거래 기준)

* 신월동 460-5번지 대경4차(연립, 1981년식): 55.27㎡ (약 16.7평) / 3층 / 21,000만원 (평당 약 126만원)

* 신월동 523-26번지 효성쉐르빌(다세대, 2017년식): 52.41㎡ (약 15.8평) / 6층 / 30,200만원 (평당 약 191만원)

* 신월동 9-3번지 수명산시그니처(다세대, 2019년식): 55.56㎡ (약 16.8평) / 2층 / 32,900만원 (평당 약 196만원)

4.2. 시세 분석

본 건의 건물 전용면적은 24.26㎡(약 7.34평)으로, 주변 최근 매매 사례들의 전용면적(약 15.8평 ~ 16.8평)보다 상당히 작습니다.

감정가 265,000,000원을 전용면적으로 환산 시 평당 약 360만원으로, 주변 최근 신축 다세대 주택의 평당 시세(약 190~196만원) 대비 매우 높은 수준입니다.

오래된 연립 주택(대경4차) 시세(평당 약 126만원)와 비교해도 약 2.8배 높은 단가입니다.

따라서 감정가가 실제 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 소형 주택으로서의 가치와 주변 시세를 면밀히 비교 분석해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 인성파크빌

주용도: 공동주택 (도시형생활주택 단지형다세대)

사용승인일: 2021년 5월 4일 (비교적 신축 건물)

총 세대수: 23세대

층수: 지상 6층 중 6층

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울월정초등학교 인근 위치.

* 교통시설: 지하철 5호선 화곡역 및 버스정류장 인접 (대중교통 이용 편리).

* 생활편의시설: 주변에 빌라, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

특별매각조건으로 인한 HUG와의 관계 정리 및 임차권 말소 확인 필요. (본 건은 임차인 대항력 없음으로 분석됨)

6.2. 물건 자체 리스크

건물 전용면적(약 7.34평)이 매우 작아 실수요자 또는 투자자 확보에 제한이 있을 수 있음.

최신 매매 사례 대비 평당 단가(감정가 기준)가 높게 책정되어 있어, 시세 차익 기대가 제한적일 수 있음.

6.3. 주변 환경 리스크

'수평표면구역' 지정으로 인해 김포공항 인근 지역의 항공기 소음 등 환경적 제약이 있을 수 있음. (주변에 확인된 혐오시설은 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 도시형생활주택이나, 전용면적이 매우 작고 감정가가 주변 시세 대비 높은 단가로 책정되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

HUG와의 특수 조건이 존재하나, 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

입지 조건은 보통 수준이며, 교통 및 편의시설 이용은 무난합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 별도의 인수되는 임차 보증금 없음 (대항력 없음)

* 토지/건물 일괄 매각

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가 265,000,000원은 주변 최근 거래된 다세대 주택 시세(평당 약 190~196만원)와 비교 시, 건물 전용면적(약 7.34평) 대비 과도하게 높은 단가(평당 약 360만원)로 책정되었습니다.

주변 신축 다세대 주택들의 거래 가격을 고려했을 때, 본 건의 실제 시세는 2억원 내외 또는 그 이하일 가능성이 있습니다.

감정가의 70~80% 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

감정가 265,000,000원의 70% = 185,500,000원

감정가 265,000,000원의 80% = 212,000,000원

따라서, 예상 입찰가 범위는 185,000,000원 ~ 212,000,000원으로 보수적으로 산정합니다.

다만, 소형 주택의 수요와 공급 상황, 경매 참여자들의 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.