나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12722 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제101동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "오류동역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 완경사의 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 경인로13길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12722 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제101동 제5층 제502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 266,000,000원

토지 면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

건물 면적: 32.98㎡ (약 9.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역" 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)입니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정상권)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-20

* 확정일자: 2021-07-30

* 배당신고일자: 2023-08-02

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 압류 (남동세무서장, 2023-08-22)

* 인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 포기 조건부로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울오류초등학교 인근에 위치하며, 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조의 6층 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 5층에 위치합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 서울오류초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 건물 증축에 제한이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역으로 건축 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2026.08.25까지)이 명시되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여한 부동산 강제경매 물건입니다. HUG의 특별 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 특징입니다. 건물이 신축된 지 얼마 되지 않았음에도 불구하고, 제시된 감정가 대비 주변 시세 분석 시 가격 차이가 다소 존재합니다. 그러나 임차인 관련 리스크가 제거되어 있어 안전하게 투자할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 인수조건 변경).

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 오류동역 인근으로 교통 편의성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 266,000,000원

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 건물들의 면적당 가격이 감정가보다 낮은 경향을 보입니다. 예를 들어, 2002년식 57.9㎡ 다세대주택이 2억 1천만 원, 2004년식 74.43㎡ 다세대주택이 2억 5천만 원에 거래되었습니다. 그러나 본건은 2021년식의 신축 건물이라는 점을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가: 220,000,000원

* 산정 근거: 감정가는 266,000,000원이지만, 최근 유사 물건들의 거래가를 고려할 때 시세가 다소 낮게 형성되어 있습니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점과 건물의 신축 연도를 감안하여, 감정가 대비 약 82.7% 수준인 220,000,000원을 적정 입찰가로 제안합니다. 단, 경매 진행 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.