나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104150 [1] 서울특별시 동작구 상도동 302-17 미소가 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 북동측에 위치하며, 인근은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콩크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 제3층 제301호로서, ［사용승인일: 2018.03.13］ 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감, 창호: PVC 창호 임.

이용상태

다세대주택으로서 (방3, 주방/식당, 거실, 욕실, 발코니, 확장형 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1,2): 도시지역,제2종일반주거지역(7층),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104150 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 302-17 미소가 3층301호 (신 주소: 서울특별시 동작구 국사봉8길 64-14)

용도: 다세대주택

감정가: 323,000,000원

토지면적: 25.86㎡ (약 7.82평)

건물면적: 32.02㎡ (약 9.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 '당곡중학교' 북동측에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역을 형성하고 있습니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 신청으로 진행됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 1월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들(이재호 주택임차권 을3, 동작구(서울특별시) 압류 갑4)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부등본상으로는 주택임차권(이재호)이 있으나, 권리분석 결과 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

따라서, 본 건 매수인은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 상태입니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-05

확정일자: 2022-05-04

배당신고일자: 2024-06-18

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 20,000,000원

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG)

보증금: 278,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-05

확정일자: 2022-05-04

배당신고일자: 2024-06-18

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 13,000,000원

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 2018년 3월 13일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호입니다.

외벽은 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC 창호입니다.

본 건물은 다세대주택으로, 내부는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실, 발코니, 확장형 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 소화 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 2필 일단의 평탄한 사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25 / 아파트 대상, 2025.10.20~2026.12.31)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건은 배후 주거 단지가 풍부한 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 학교(당곡중학교), 공원, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

상업 및 편의시설 접근성이 양호하여 일상생활 영위에 필요한 제반 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 생활정보

도보 거리에 버스정류장이 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주변에 교육시설(당곡중학교)이 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다.

주거 밀집 지역 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

'HUG 인수조건 변경'은 HUG가 매각 절차를 원활히 진행하기 위한 조건 변경으로 해석되나, 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지 제출된 확약서 내용상 매수인이 부담할 보증금 문제는 없는 것으로 보입니다.

'선순위임차권' 표기가 있으나, 권리분석 결과 해당 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 보증금 반환청구권 포기 확약으로 인해 매수인이 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 매수인(외국인 등)의 경우 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치한 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 인수 보증금 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

권리 관계가 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 안심하고 인수할 수 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

인수해야 할 임차 보증금이 전혀 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

비교적 신축 건물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

주거 편의성이 높은 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 현 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 바탕으로 시세를 분석한 결과, 본 건의 전용면적(32.02㎡) 대비 단위면적당 가격은 약 1,200만원 ~ 1,500만원 선으로 추정됩니다.

이는 감정가(약 1,008만원/㎡)보다 높은 수준이며, 시장의 현재 가치를 반영한 것입니다.

인수 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 430,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.