나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104151 [1] 서울특별시 관악구 신림동 306-19 조이빌리지 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '신우초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2018-12-07) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 완경사지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(건축허가·착공제한지역(제한기간: 제한공고(고시)일로부터 2년))<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 3. 19.~2026. 4. 3.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 290,000,000원)

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104151 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 306-19 조이빌리지 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 363,000,000원

토지면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

건물면적: 37.06㎡ (약 11.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

건축물 사용승인일: 2018년 12월 7일

2. 입지조건

* 주변환경: 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울신우초등학교' 북측 인근에 위치하며, 다세대주택 밀집 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통임.

* 도로: 남측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구 등으로 지정되어 있음. 건축허가·착공제한지역(2025-03-27), 토지거래계약에관한허가구역 등 규제 사항이 존재함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023-09-08)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부요약상 을구의 주택임차권(2024-10-23 등기) 및 갑구의 가압류(2023-09-08), 압류(2024-01-04), 강제경매(2025-10-20) 등은 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (성명: 김자연)

* 임차보증금: 290,000,000원

* 전입일자: 2021년 1월 28일

* 확정일자: 2020년 12월 28일

* 배당신고일자: 2024년 10월 23일

* 대항력: 없음

* 주의: 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 보증금 전액(290,000,000원)이 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 "인수 보증금 합계: 0원" 및 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 점을 미루어 볼 때, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 보이나, 최종적인 권리관계 및 배당 결과는 경매 절차에 따라 확정되므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월, 신림동 92-200번지 제일빌라(1991년 건축, 30.92㎡) 1층 직거래 185,000,000원 (약 600만원/㎡)

* 2026년 7월, 신림동 561-1번지 드림하우스(2015년 건축, 29.56㎡) 6층 중개거래 320,000,000원 (약 1082만원/㎡)

* 2026년 7월, 신림동 87-1번지 어반팰리스(2018년 건축, 45.37㎡) 3층 중개거래 390,000,000원 (약 860만원/㎡)

* 시세 분석: 본건은 2018년 12월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(건축연도 2018년)입니다. 유사 연식의 건물(2018년 건축, 어반팰리스)의 거래 가격을 기준으로 볼 때, 본 건의 시장 가치는 평당 약 860만원에서 1080만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 본건의 전용면적 37.06㎡(약 11.20평)을 기준으로 환산 시, 대략 3억 1900만원에서 3억 9900만원 범위로 예상됩니다. 감정가 3억 6300만원은 이러한 시장 범위 내에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제303호 (사용승인일: 2018년 12월 7일). 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간 차이는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 및 재정비촉진지구 지정: 본 건이 위치한 지역은 신림4구역 신속통합기획 확정 등 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발을 통한 가치 상승이 기대되나, 사업 지연 또는 계획 변경의 가능성이 존재합니다.

* 각종 도시계획상의 제한: 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 일정 기간 동안 건축 행위나 토지 거래에 제한이 따를 수 있습니다. 이는 향후 매각 또는 개발 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

* 임차인 보증금 관련 (주의): 임차인 김자연은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 보증금 전액이 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 법리적인 최종 확인 및 배당 결과에 따라 미세한 변동 가능성이 있음을 인지해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 사항이 있는바, 구체적인 변경 내용을 입찰 전 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 서울 관악구 신림동의 재정비촉진지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 특별한 권리 부담이 없으며, 임차인 관련 보증금 문제도 해결된 것으로 판단됩니다.

* 다만, 각종 도시계획상의 제한 사항과 HUG 관련 조건 변경 등은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 유지보수 측면에서 유리하고 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 재정비촉진지구: 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 권리 인수 부담 없음: 낙찰 시 추가적인 채무 인수 부담이 없습니다.

* 서울신우초등학교 인근: 도보 통학 가능한 거리에 초등학교가 위치하여 학군 관련 이점(단, 본건과 직접적인 연관성은 추가 확인 필요).

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 시장 가치 범위 내에 있어 투자 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 363,000,000원

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 약 3억 5900만원에서 3억 9900만원 범위로 추정됩니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없고, 건물이 신축이며 재정비촉진지구라는 점을 감안할 때, 경쟁이 예상됩니다.

* 보수적인 접근 시 감정가의 90~100% 수준, 적극적인 접근 시 감정가 대비 105%까지 고려할 수 있습니다.

* 종합적인 판단 하에, 본 건의 예상 입찰가는 365,000,000원 ~ 375,000,000원으로 제시합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 현장 조사를 실시하고, 추가적인 권리 관계 및 주변 시장 동향을 면밀히 확인하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.