나이스옥션 법원경매 광주 2024타경84623 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 6층607호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "광주우편집중국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 도시형생활주택, 상가 등이 소재하는 일반 상가지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상13층/지하1층 건물(사용승인:2015.09.09.)내 제6층 제607호로서,
- 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 강화유리 등 마감,
- 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건은 "아파트(도시형생활주택-원룸형)"로 이용 중임.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 "사다리형 평지"이며, "아파트(도시형생활주택-원룸형) 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약12미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 쌍암동 694-70 : 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-07-20)임.
- 쌍암동 694-71, 694-72 : 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

“주택임차권자 승계인인 채권자 주택도시보증공사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경84623 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 694-70 첨단도휘에드가2차 6층607호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

토지면적: 5.68㎡ (약 1.72평, 토지 지분)

감정가: 59,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "광주우편집중국" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 도시형생활주택, 상가 등이 혼재하는 일반 상가지대로서, 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철골철근콘크리트조, (철근)콘크리트 지붕의 지상 13층/지하 1층 건물 중 제6층 제607호입니다. 사용승인은 2015년 09월 09일에 이루어졌으며, 건물 외벽은 제물치장 콘크리트 위 페인팅, 강화유리, 창호는 새시 등으로 마감되었습니다. 본건은 현재 "아파트(도시형생활주택-원룸형)"로 이용 중입니다.

1.2. 4. 토지 이용 상태

토지는 "사다리형 평지"이며, "아파트(도시형생활주택-원룸형) 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 20m, 서측 약 15m, 동측 약 12m, 남측 약 8m 폭의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량의 접근성이 좋습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로1류/중로3류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 6. 주변 시설 정보

인근에 광주우편집중국이 있으며, 첨단지구 내에 위치하여 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 쌍암공원이 인근에 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

광산구는 혐오 현수막에 대한 판단 기구를 운영하고 있으며, 이는 지역 내 혐오 시설에 대한 관리 의지를 보여줍니다. 현재까지 본 물건지 인근에서 특별히 언급된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 채권자 및 경매 유형

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

1.3. 2. 등기부 현황

말소기준권리인 창원지방법원 2023카단10118 (가압류, 2023-02-03)을 기준으로, 이후에 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (2015-09-14)

* 소유권이전 (2016-01-20, 김인규)

* 주택임차권 (2016-01-20, 장성원, 60,000,000원)

* 가압류 (2023-02-03, 40,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류 (2023-03-15, 69,954,976원)

* 강제경매 (2024-10-24, 65,118,743원, 주택도시보증공사)

총 등기부채권액은 169,954,976원입니다.

1.3. 3. 임차인 현황 및 특이사항

임차인: 장성원

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2019-04-01

배당신고일자: 2023-04-20

주택임차권 등기일자: 2016-01-20

본 물건의 가장 큰 특징은 "대항력있는임차인" 존재 가능성과 관련된 HUG의 특수 조건입니다.

* 제공된 정보에 따르면 임차인의 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있어 혼선이 있습니다.

* '물건명세서 참고사항'에 따르면, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 "매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다"는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이는 HUG가 임차인의 대항력을 인정하고, 경매 낙찰자가 임차보증금 관련 부담을 지지 않도록 하는 조치로 해석됩니다. HUG는 이러한 방식으로 채권 회수를 신속히 하고자 합니다.

* 다만, HUG가 대위변제한 주택 경매에서 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하는 경우, 해당 권리 포기가 법적으로 완전히 유효한지, 그리고 HUG의 배당이 부족할 경우 낙찰자가 잔여 보증금에 대해 전혀 책임을 지지 않는지에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 임차인의 경우, 보증금 60,000,000원이 감정가 59,000,000원보다 높아 배당 완료 후 잔액이 발생할 경우 문제가 될 수 있습니다. HUG의 확약서 내용이 낙찰자를 충분히 보호하는지 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 광주광역시 광산구 쌍암동 일대는 아파트, 도시형생활주택, 근린생활시설이 복합된 일반상가지대로서, 지역 경제 활동의 중심 역할을 수행하고 있습니다. 인근의 "광주우편집중국" 및 기타 상업 시설과의 접근성이 용이하여 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 첨단산업기지사업완료지구에 포함되어 있어 산업단지 종사자 및 배후 주거지의 수요가 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

* 주거 형태 : 본 물건은 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구에 적합한 형태입니다.

* 설비 내역 : 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 편의시설 : 주변 상업지구 형성에 따라 쇼핑, 외식, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 : 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 광주시내 및 외부로의 이동이 수월합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크 : HUG의 확약서 제출로 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 완화될 가능성이 높으나, 계약 내용의 법적 효력 및 HUG의 처리 결과에 따라 잔존 보증금에 대한 예상치 못한 채무 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 미회수 보증금 : 임차인의 보증금(60,000,000원)이 감정가(59,000,000원)보다 높아, HUG가 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 여파가 낙찰자에게 미칠 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

* 향후 개발 제한 : 본건 토지이용계획상 국가산업단지, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 첨단지구 내 도시형생활주택으로, 편리한 교통과 상업 시설 접근성을 갖춘 장점을 지니고 있습니다. 그러나 HUG의 채권 및 임차인 관련 복잡한 권리관계, 특히 '대항력있는임차인'과 관련된 HUG의 확약서 조건은 신중한 접근을 요구합니다. 낙찰 시 임차보증금 관련 추가 부담이 없을 것이라는 HUG의 약속이 철저히 이행되는지 확인하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 및 생활 편의성 : 교통이 편리하고 주변 상업시설 이용이 용이한 입지입니다.

* 저평가 가능성 : 감정가가 시세 대비 낮게 책정될 가능성이 있으며, HUG 확약서로 인한 임차보증금 리스크 완화 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력 : 첨단지구의 지속적인 개발 및 도시 인프라 확충에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 59,000,000원입니다. 유사 물건의 시세 조사 결과, 첨단도휘에드가2차의 20㎡ 내외 원룸형 주택의 매매가는 대략 70,000,000원 ~ 85,000,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가가 59,000,000원으로 시세 대비 낮게 형성되어 있으며, HUG의 '대항력 포기' 확약서가 법적으로 완벽히 낙찰자를 보호한다는 전제 하에, 임차인의 보증금(60,000,000원) 부담이 없을 경우, 본건은 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, HUG의 확약서 내용이 법적 분쟁 없이 낙찰자에게 완벽하게 유리하게 작용할지에 대한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 고려하여 60,000,000원에서 70,000,000원 사이의 입찰가를 보수적으로 산정하는 것을 제안합니다.

주의사항: 임차인 장성원 씨는 보증금이 60,000,000원이나, HUG의 확약서에 따라 낙찰자는 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 조건이 존재합니다. 이는 HUG와의 계약이며, 이 내용이 낙찰자에게 법적으로 완벽하게 보호되는지 법률 전문가와 반드시 상의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.