나이스옥션 법원경매 마산 2023타경102737 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 봉암동 277 봉암서광아파트 102동 16층1607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2023.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 봉암동 소재 "마산자유무역지구" 북측 인근에 위치하며
부근은 공동주택 및 단독주택, 중소규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사슬라브지붕 21층 건물 내 16층 1607호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

아파트 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 등에
따른 통상적인 이용상황을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 일반공업지역(1994-07-12), 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 광로3류(폭 40
m-50m)(주간선도로)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

일련번호(2): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

아파트로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2023타경102737 (1) 사건번호로 진행되는 본 건은 경상남도 창원시 마산회원구 봉암동 277번지에 위치한 봉암서광아파트 102동 16층 1607호입니다. 아파트 용도로 사용 중이며, 감정가는 1억 8백만원입니다. 토지 면적은 127.35㎡ (약 38.52평)이며, 이 중 본 건에 해당하는 토지 지분은 23.35㎡ (약 7.06평)입니다. 건물 면적은 59.34㎡ (약 17.95평)이며, 건물 지분 역시 59.34㎡ (약 17.95평)입니다. 본 경매는 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 봉암동 소재 "마산자유무역지구" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 단독주택, 중소규모의 공장 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 횟수 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 남서측으로 광대로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반공업지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 광로3류(폭 40m-50m)와 가축사육제한구역에 일부 저촉됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 5월 4일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 해당 권리보다 선순위 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 본 경매 절차로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없습니다.

* 임차인 현황: 현재 조사된 임차 내역이 없으며, 보증금 및 차임 또한 없는 것으로 확인되었습니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 아파트는 공동주택과 함께 중소규모의 공장, 단독주택 등이 혼재하는 지역에 위치합니다. 인근의 마산자유무역지구는 지역 경제 활동의 중요한 부분을 차지하고 있습니다.

* 교통 및 접근성: 남서측으로 광대로와 접하고 있어 차량을 통한 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 자유무역지구나 창원공단 등 주요 산업단지로의 이동이 편리한 입지입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 마산자원회수시설(소각시설) 및 마산음식물류폐기물 처리 시설 등이 위치하고 있으나, 본건 아파트와의 직접적인 영향을 판단하기 위해서는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 봉암서광아파트는 2000년 12월에 사용 승인되었으며, 총 3개동, 364세대로 이루어져 있습니다. 본 물건은 21층 건물 중 16층에 해당합니다. 아파트 총 주차 대수는 283대(세대당 약 0.77대)로, 야간 주차 시 다소 부족함을 느낄 수 있습니다.

* 면적 정보: 본 건의 전용면적은 59.34㎡ (약 17.95평)입니다. 공급면적(분양면적)은 약 79.10㎡ (약 23.93평)으로 추정됩니다.

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 주변 도보 10분 이내에 편의시설이 있으며, 차량으로 5분 거리에 마트, 11분 거리에 삼성창원병원이 위치하여 생활 편의성은 보통 수준으로 보입니다.

* 교육시설: 본 아파트 단지로부터 도보로 통학 가능한 초등학교는 현재 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 외부 관찰만으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 경매 진행 시 재확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 현황 조사 시점에 따라 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 1대 미만이어서, 야간에는 주차 공간이 부족할 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 마산자유무역지구 인근에 위치하여 직주근접성이 우수한 아파트로, 비교적 소형 평형으로 구성되어 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다. 모든 권리가 말소되는 안전한 물건이라는 장점이 있으나, 내부 상태 미확인 및 교육 시설 접근성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰 후 권리 하자 발생 가능성이 매우 낮습니다.

* 직주근접 입지: 마산자유무역지구와 인접하여 해당 지역 종사자들에게 매력적인 주거 환경을 제공합니다.

* 소형 면적: 59.34㎡의 전용면적은 실수요자 및 1-2인 가구에게 적합하며, 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 현재 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가 및 감정가 수준을 고려할 때, 적정 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 8백만원입니다. 최근 2026년 3월부터 6월까지 동일 아파트, 동일 면적(59.34㎡)의 실거래가는 9천 8백만원에서 1억 8백 5십만원 사이에 분포하고 있습니다. 16층이라는 좋은 층수와 양호한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 내부 상태 확인 및 현장 조사를 바탕으로 신중한 판단이 필요하나, 현재 시장 상황을 고려하여 1억 1천만원에서 1억 2천만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 외 추가 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.