나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120059 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 262 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120059 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 262 전 경매

• 사건번호: 2024타경120059
• 주소: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 262
• 감정가: 174,840,000원
• 최저가: 122,388,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

울산지방법원 경매2계 2024타경120059 | 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 262 | 감정가: 174,840,000원 | 최저가: 122,388,000원 | 용도: 전

1. 울산지방법원 2024타경120059 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120059 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 262

용도: 전 (농지)

감정가: 174,840,000원

토지 면적: 1240.00㎡ (약 375평)

토지 지분율: 124000 (전체 소유권 또는 특정 비율을 의미할 수 있으나, 일반적인 지분율 표기와는 다소 차이가 있어 보입니다. 전체 지분으로 간주하고 보고서를 작성합니다.)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

소유자: 조OO

채권자: 조OO

채무자: (정보 없음, 채권자와 동일인으로 추정)

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재 가능성

주의사항:

1. 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 입찰보증금 몰수)

2. 지적도상 맹지이며, 현재 휴경지 상태

3. 토지 상에 분묘 3기 확인, 감정평가 시 고려되었으나, 추가 분묘 존재 가능성 있음.

2. 부동산 현황 분석

2.1. 입지조건

본건 토지는 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 소재 "신흥마을" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 임야 등으로 이루어진 농촌 및 임야 지역으로, 전반적인 환경 조건은 보통 수준으로 평가됩니다. 시외곽 지역에 위치하여 일반적인 교통 사정은 대체로 보통으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

본건은 시외곽 지역에 위치하며, 차량을 이용한 접근성은 일반적인 수준입니다. 대중교통 이용이 편리한 도심 지역과는 거리가 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

본건 토지는 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 현재는 전(밭)으로 이용되고 있으나 묵전(오랫동안 경작하지 않아 황폐해진 밭) 상태입니다. 지적도상으로는 인접 도로와 접하지 않는 맹지 상태로 확인됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2024-06-27)으로 지정되어 있으며, 축종별 제한 거리 250m 미만인 축종에 대한 제한이 있습니다. 이는 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 따른 것입니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설

울산광역시 울주군 언양읍 직동리 일대는 자연녹지지역으로서 농경지, 임야, 소규모 마을 등이 혼재된 지역입니다. 해당 지번 주변으로 직접적인 혐오시설(대규모 공장, 쓰레기 처리장, 유해물질 배출 시설 등)이 검색되지 않아, 직접적인 부정적 영향은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 농촌 지역 특성상 일부 농업 관련 시설이나 축사가 산재해 있을 가능성은 있습니다.

3. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 공동 소유자 간의 분할 협의가 이루어지지 않아 법원을 통해 토지를 분할하거나 매각하여 대금을 분할하는 절차입니다. 특별한 인수되는 권리 관계는 없어 보이나, 공유자 중 한 명인 조OO이 채권자 겸 소유자로 등재되어 있는 점은 특이사항으로 볼 수 있습니다. 낙찰자는 소유권을 취득하게 되며, 기존 공유 관계는 해소됩니다.

4. 상권 및 생활정보

본건은 울산 도심보다는 울주군 외곽의 전원 지역에 위치합니다. 인근 신흥마을을 중심으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있으나, 쇼핑, 문화, 교육 등 다양한 생활 서비스를 이용하기 위해서는 언양읍 중심가나 울산 시내로 이동해야 합니다. 농업이나 전원생활을 영위하기에는 적합한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 농지취득자격증명 필수

가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점입니다. 해당 토지는 농지이므로, 경매 절차에서 낙찰자로 결정되더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못하면 매수 대금을 납부할 수 없고, 입찰보증금을 몰수당하게 됩니다. 반드시 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

5.2. 맹지 및 접근성

본건 토지는 지적도상 도로와 접하지 않는 맹지입니다. 이는 토지 이용 및 건축 시 가장 큰 제약 요인이 될 수 있으며, 도로 접근 확보를 위한 별도의 노력이 필요할 수 있습니다. 현재는 휴경지 상태로, 이러한 제약으로 인해 토지 활용에 어려움이 있었던 것으로 보입니다.

5.3. 분묘기지권

토지 위에 분묘 3기가 소재하는 것으로 확인되었으며, 감정평가 시 이를 고려하여 평가되었습니다. 그러나 목측상 파악되지 않은 분묘가 추가로 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 사용을 제한할 수 있는 권리이므로, 이로 인한 분쟁 발생 가능성을 충분히 인지해야 합니다.

6. 종합 의견

본건 토지는 울산광역시 울주군 언양읍에 위치한 농지로서, 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 맹지, 분묘기지권 존재 가능성, 농지취득자격증명 필요 등 여러 제약 사항이 있습니다. 감정가는 1억 7천만 원대이며, 토지 면적은 약 375평입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 농촌 토지로서의 잠재력

장기적인 관점에서 전원생활이나 주말농장, 농업 관련 시설 부지로 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 맹지라는 점과 분묘 문제는 반드시 해결하거나 관리 방안을 마련해야 합니다.

7.2. 공유물분할 경매의 특성

공유물분할 경매는 소유권 분쟁을 해결하고 토지를 명확한 소유권으로 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 경쟁 입찰을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

7.3. 도시지역, 자연녹지지역

본건이 도시지역 내 자연녹지지역에 해당한다는 점은 향후 토지 이용 계획 변경 등의 가능성을 내포할 수 있으나, 현재로서는 농지로서의 규제를 받습니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 투자 전에 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 맹지 해결 방안, 분묘 문제에 대한 명확한 이해가 선행되어야 성공적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계