나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89208 [1] 광주광역시 서구 치평동 1230-5 세븐오피스텔 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "무각사" 서측 인근에 위치하며 인근으로 상업용 및 업무용 건물이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕 지하1층 지상10층 건 내
제8층 제804호로서,(사용승인일 : 2004.07.09)
외벽 : 복합판넬 및 페어글라스 마감 등,
내벽 : 내부 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형 토지로서 상업용 및 업무용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 보행자도로 및 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와, 북측으로 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경89208 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1230-5 세븐오피스텔 8층804호

용도: 오피스텔

감정가: 42,500,000원

토지면적: 6.20㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.2024㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.22㎡ (약 9.75평)

건물지분: 32.22㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "무각사" 서측 인근에 위치하며, 인근으로 상업용 및 업무용 건물이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통시됩니다.

동측으로는 보행자도로 및 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와, 북측으로는 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 비행안전제6구역에 해당합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 선순위임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

말소기준권리는 광주지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경89208)입니다.

총 등기부채권액은 40,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)해솔그룹, 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-20

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-05-19

확정일자: 2023-05-04

배당신고일자: 2024-07-18

대항력: 있음

* 인수되는 권리:

을구 순위 13번 주택임차권 (2024.07.18. 등기, 이연우)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

(주)해솔그룹, 강 임차인의 보증금이 0원이나 대항력이 있어 인수 여부 및 인수 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 광주광역시 서구 치평동은 중심상업지역에 해당하며, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 업무용, 상업용 건물이 밀집한 지역입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

최근 매매 정보에 따르면, 인근 세븐오피스텔 6층 전용면적 32.33㎡ 물건이 2026년 1월 18일 41,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 현 시세는 해당 면적 기준 약 41,000,000원으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건 건물은 2004년 7월 9일 사용승인된 철골철근콘크리트조, 지하 1층, 지상 10층 규모의 오피스텔입니다.

본건은 해당 건물 내 8층 804호이며, 전용면적 32.22㎡ (약 9.75평)입니다 [cite:1, cite:5].

건물에는 난방, 위생 및 급배수, 소화전, 화재탐지 및 경보, 승강기, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변에 "무각사"가 위치하고 있으며, 상업 및 업무 시설이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 대항력 있는 임차인 이연우의 보증금 40,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 존재합니다.

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인 (주)해솔그룹, 강 에 대한 대항력 존재 여부 및 실제 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 이는 잠재적인 명도 저항 또는 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 치평동의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가격을 고려할 때 적정 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금 0원 임차인의 권리관계 및 인수 여부에 대한 확인이 필수적입니다. 40,000,000원의 인수 보증금 부담 가능성이 있으나, 배당에서 전액 변제될 경우 매수인의 추가 부담은 없을 수 있습니다. 이러한 권리관계상의 복잡성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

중심상업지역 내 오피스텔로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

인근 교통망이 우수하여 접근성이 뛰어납니다.

최근 실거래가를 바탕으로 한 합리적인 시세 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인 이연우의 보증금 40,000,000원을 인수할 가능성이 있으나, 현재 배당 계획상 '인수 보증금 합계 0원'으로 책정되어 있어 배당을 통해 변제될 것으로 예상됩니다. 이러한 점을 감안하여, 물건의 시장 가치 및 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 41,000,000원을 기준으로, 잠재적 임차인 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 29,000,000원에서 34,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건의 인수되는 권리관계, 낙찰 후 예상 명도 기간 및 비용, 현재 경매 시장의 수급 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 분석에서 제시된 예상 입찰가는 '인수 보증금' 40,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.