나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9299 [1] 울산광역시 중구 남외동 424-3 광장맨션 4층405호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9299 [1] 울산광역시 중구 남외동 424-3 광장맨션 4층405호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매2계 2024타경9299 | 소재지: 울산광역시 중구 곽남2길 9, 4층405호 (남외동,광장맨션) | 감정가: 115,000,000원 | 최저가: 80,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 울산 지원 2024타경9299 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경9299 (1)

소재지: 울산광역시 중구 남외동 424-3 광장맨션 4층405호

용도: 연립주택 (등기사항전부증명서상 '아파트'로 표기되어 있으나, 건축물대장 및 현황은 '연립주택'임)

감정가: 115,000,000원

토지면적: 45.20㎡ (약 13.67평)

건물면적: 73.05㎡ (약 22.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 중구 남외동에 위치하며, "약사중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택 및 공동주택이 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채무자 겸 소유자는 박OO이며, 채권자는 이OO입니다. 일반적으로 임의경매의 경우 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되므로, 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 권리 분석을 위해서는 말소기준권리 및 인수되는 권리 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 중심의 개발이 이루어지고 있습니다. 인근에 약사중학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 남측으로 폭 8m 미만의 소로3류에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(평산초등학교 등), 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

1.5. 생활정보

본건은 현재 연립주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스 시설이 갖추어져 있습니다. 주거 생활에 필요한 기본적인 설비를 보유하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 주의사항은 등기사항전부증명서상 주건물 용도가 '아파트'로 표기되어 있으나, 건축물대장 및 현황은 '연립주택'이라는 점입니다. 이러한 공부와의 차이는 추후 재산권 행사나 거래 시 문제의 소지가 될 수 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다. 또한, 현관문에 호실 표시가 없어 실제 거주나 방문 시 혼동을 줄 수 있습니다. 토지이용계획상의 여러 제한 사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등)은 향후 건축 또는 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 중구 남외동에 위치한 본 광장맨션 4층 405호는 약사중학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 등기부등본상의 용도와 실제 용도 불일치, 호실 표시 부재 등의 문제점을 명확히 인지하고, 토지이용계획상의 제한 사항들을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 감정가 1억 1천 5백만 원으로, 연립주택으로서 상대적으로 합리적인 가격대에 접근할 수 있는 기회를 제공합니다. 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 기대되며, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 공부와의 차이는 명확히 확인해야 하는 부분이므로, 이를 감안한 가격 협상이나 활용 방안 모색이 투자 성공의 관건이 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계