나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3257 [1] 경상남도 함안군 가야읍 검암리 983-2 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2024.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 함안군 가야읍 검암리에 위치하며 주위는 공장 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 부정형 평지의 토지로 공업나지상태임.
기호 2,3: 사다리형 평지의 토지로 공업용으로 이용중임.
기호 4: 사다리형 평지의 토지로 기호 2,3의 부속토지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1: 지적도상 맹지임.
기호 2-4: 북측으로 폭 약 5-6미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2: 준공업지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>.
기호 3: 준공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2024-09-05)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>.
기호 4: 자연녹지지역, 준공업지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2024-09-05), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 5-1: 일반철골구조 패널지붕 단층 건물로
벽 체: 판넬마감 등,
바 닥: 타일마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

기호 5-2: 일반철골구조 패널지붕 2층 건물로,
외 벽: 판넬 마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥: 타일마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

기호 5-3: 일반철골구조 패널지붕 단층 건물로
벽 체: 판넬마감 등,
바 닥: 하드너마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

기호 5-1: 자동차관련시설(정비공장)임.
기호 5-2: 자동차관련시설(사무실, 휴게실)임.
기호 5-3: 자동차관련시설(창고)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진과 같이 종물 및 부합물 성질의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 토지 지상에 이동 및 이설이 용이한 컨테이너 2기, 건물 내 기계기구, 건물 옥상위 태양광 발전설비 소재함(각 매각대상 아님). 2025. 9. 11.자 계룡종합건설 주식회사로부터 공사대금 금 650,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 26. 8. 26.자 채권자 제출 의견서에 유치권부존재소송 승소,확정 판결문 제출. 목록1은 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경3257 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 검암리 983-2

용도: 자동차 관련시설

감정가: 4,295,943,300원

토지면적: 4915.00㎡ (약 1487.19평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1190.45㎡ (약 360.00평)

건물제시외면적: 103.40㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 주요 권리자는 부산은행)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경상남도 함안군 가야읍 검암리에 위치하며, 주위는 공장 및 주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

대상 물건이 소재하는 지역의 대중교통 이용 및 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 일부 부정형 및 사다리형 평지로 구성되어 있으며, 현재 공업용 나지 또는 공업용으로 이용 중입니다.

건물은 일반철골구조 패널지붕 단층 및 2층 건물로, 자동차 관련 시설(정비공장, 사무실, 휴게실, 창고)로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

토지 중 일부(기호 1)는 지적도상 맹지인 상태입니다.

나머지 토지(기호 2-4)는 북측으로 폭 약 5-6미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 소로1류에 접하며, 기호 4 토지는 자연녹지지역도 포함됩니다.

* 주변 혐오시설 확인

제공된 정보 및 주변 지역 특성을 고려할 때, 해당 물건 인근에 법적으로 규제되는 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다. 다만, 공장 지대 특성상 소음, 분진 등의 환경적 요인은 고려될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 2월 16일 접수된 부산은행 근저당권(을15, 채권최고액 4,180,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 경매 매각으로 인해 소멸됩니다.

(예시: 부산은행 근저당권(을16), 신용보증기금 가압류(갑15), 주식회사광미사 가압류(갑18), 마산세무서장 압류(갑19), 주식회사우진페인트 가압류(갑20), 안수영 가압류(갑21), 중소기업은행 가압류(갑22), 서울보증보험주식회사 가압류(갑23), 부산은행 임의경매(갑24), 국민건강보험공단 압류(갑25) 등)

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 상 지상권 개요 있으나, 해당 사항 없음)

* 유치권 관련

2025년 9월 11일 계룡종합건설 주식회사로부터 공사대금 650,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 2026년 8월 26일 채권자 제출 의견서에 유치권 부존재 소송 승소 및 확정 판결문이 제출되었습니다. 따라서 유치권은 성립하지 않는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 강민영 (함안세차장)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 6월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

함안군 가야읍 검암리에 위치하여 주변은 공장 및 주택이 혼재된 지역으로, 자동차 관련 시설 운영에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 사업 연관성

물건의 용도가 '자동차 관련시설'로 명확하며, 해당 업종에 필요한 시설(정비, 사무실, 창고 등)이 구축되어 있어 사업 운영의 연속성을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 함안군 가야읍 소재지를 중심으로 병원, 은행, 마트 등 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경

공장 지대임을 감안할 때, 주거 환경은 일반적인 주거 지역과 다를 수 있으나, 사무실 및 휴게실이 건물 내부에 마련되어 있어 기본적인 업무 환경은 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지

토지 중 일부(기호 1)가 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 차량 진출입로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 물건

토지 지상 컨테이너 2기, 건물 내 기계기구, 건물 옥상 태양광 발전설비 등은 매각 대상에서 제외됩니다. 인수 후 별도의 처리가 필요하며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지하수 및 폐수 처리

자동차 관련 시설 운영 시 발생할 수 있는 지하수 오염 또는 폐수 처리 문제에 대한 법규 준수 및 환경 규제 준수 여부를 확인해야 합니다. (본 정보에는 직접적인 언급은 없습니다.)

* 유동화 물건

유동화 물건의 특성상 경매 절차 진행 중 변동 사항이 발생할 가능성이 있으므로, 최신 정보 확인이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 함안군 가야읍 검암리에 위치한 자동차 관련 시설로, 감정가는 42억 9594만 3300원입니다. 토지 4915.00㎡, 건물 1190.45㎡ 규모입니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담은 없습니다. 유치권 신고가 있었으나 부존재 판결로 인해 현재 해당 유치권은 소멸된 것으로 보입니다. 유일한 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 토지 일부가 맹지라는 점과 제시외 물건(컨테이너, 기계기구, 태양광 설비)이 매각 대상에서 제외된다는 점은 주의해야 할 사항입니다. 자동차 관련 시설 운영을 위한 기반 시설 및 법규 준수 여부도 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성

말소되는 권리가 대부분으로, 낙찰 시 권리 관계상 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다.

* 자동차 관련 시설의 안정적 수요

'자동차 관련시설'이라는 특정 용도에 맞춰진 물건으로, 해당 업종의 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 운영이 가능합니다.

* 재건축/증축 가능성

토지 이용 계획상 준공업지역으로, 향후 개발 또는 증축 시 높은 부가가치를 창출할 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 답사를 통한 물건의 상태, 맹지 리스크, 제시외 물건 처리 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가 4,295,943,300원 대비 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

일반적으로 경매 초이 단계에서는 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 맹지 리스크와 제시외 물건 문제를 감안하면 신중한 접근이 요구됩니다.

잠재적 가치를 고려하여 감정가의 75% ~ 85% 수준, 즉 약 32억 2천만 원 ~ 36억 5천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 상기 금액은 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 권리 분석, 현장 답사, 주변 시세 조사 등을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.