나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106194 [1] 경상남도 의령군 대의면 중촌리 300 답 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경106194 [1] 경상남도 의령군 대의면 중촌리 300 답 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매2계 2024타경106194 | 소재지: 경상남도 의령군 대의면 중촌리 300 | 감정가: 34,643,700원 | 최저가: 27,715,000원 | 용도: 답

1. 마산지원 2024타경106194 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 마산지원에서 진행하는 2024타경106194 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 경상남도 의령군 대의면 중촌리 300번지 일대이며, 현재 용도는 답(논)입니다.

감정가는 34,643,700원입니다.

총 토지 면적은 3464.40㎡ (약 1048.01평)이며, 이 중 일부 지분이 매각 대상입니다.

제시외 토지 면적은 0.00㎡이며, 건물 면적은 0.00㎡로 건축물 대장에 등재된 건물은 없습니다.

본 경매는 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자는 전OO입니다.

채무자는 기재되어 있지 않으나, 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 특이사항으로는 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고 등이 있습니다.

주의사항으로는 일괄 매각으로 진행되며, 지분 매각으로 인해 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한정됩니다.

가장 중요한 점은 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 이를 제출하지 않을 경우 입찰 보증금 몰수될 수 있다는 것입니다.

1.2. 토지 감정평가 요약

본건 토지는 경상남도 의령군 대의면 중촌마을 내 및 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 취락지, 전·답, 임야 등이 혼재된 일반적인 농촌 지역 환경입니다.

교통 상황은 토지별로 접근성이 다릅니다. 일부 토지는 농기계 접근이 가능하며, 다른 일부 토지는 차량의 출입이 가능하나, 특정 토지는 차량 출입이 불가능한 상태입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.

토지의 형태 및 이용 상태는 다음과 같습니다.

기호 1, 2 토지는 세장형으로 인접 농경지와 평탄하며, 토질은 보통으로 농경지로 이용 중입니다.

기호 3 토지는 부정형으로 북측으로 경사져 있으나 자체 지면은 평탄하고 토질은 보통이며 농경지로 이용 중입니다.

기호 4 토지는 부정형으로 인근지와 평탄하며, 지반은 보통이고 단독주택 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 다음과 같습니다.

기호 1, 2 토지는 남동측으로 지적도상 도로와 접하나 고저차로 인해 진입이 어렵고, 북서측으로는 구거를 이용하여 접근이 가능합니다.

기호 3 토지는 북서측으로 콘크리트 포장된 진입로가 개설되어 있습니다.

기호 4 토지는 지적도상 맹지이나 남측으로 진입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한 상태는 각 필지별로 상이합니다.

기호 1, 2 토지는 농림지역으로 지정되어 있으며, 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역이자 농업진흥구역입니다.

기호 3 토지는 생산관리지역으로, 돼지, 개, 닭, 메추리, 오리 등 특정 축종이 제한되는 가축사육제한구역입니다.

기호 4 토지는 계획관리지역으로, 모든 가축 사육이 제한되는 가축사육제한구역이며, 문화유산의 현상변경허가 대상구역에 해당합니다.

제시 목록 외 물건은 없으며, 공부와의 차이도 발견되지 않았습니다. 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

1.3. 건물 감정평가 요약

본건의 건물 현황은 다소 특이합니다. 건물 면적이 0.00㎡로 신고되어 있음에도 불구하고, 감정평가서에는 5)-1, 5)-2, 5)-4의 건물 구조 및 이용 상태가 상세히 기술되어 있습니다.

5)-1은 목조 스레이트지붕 단층 건물로 주택 등으로 이용되고 있으며, 내부에는 난방 시설이 되어 있습니다.

5)-2 역시 목조 스레이트지붕 단층 건물로 주택 및 창고 등으로 이용되고 있습니다.

5)-4는 목조 스레이트지붕 단층 건물로 토담 내외부 마감 특징을 가지고 있습니다.

이들 건물에는 "지적개황도 및 건물개황도" 상에 부합물 및 종물(기호 ㉠, ㉡)도 소재하는 것으로 파악되나, 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되었습니다.

다만, 공부상 건물 면적이 0.00㎡로 기재된 점과 실제 건물이 존재하는 것으로 보이는 점 사이의 차이에 대해서는 의견서 4페이지의 '그 밖의 사항'을 참고해야 합니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.4. 입지조건

본건은 경상남도 의령군 대의면 중촌리 소재 "중촌마을" 인근에 위치하여 농촌 마을의 생활 환경과 농경지가 혼재된 지역입니다. 주변은 취락지, 논밭, 임야 등으로 구성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

교통 접근성은 토지별로 차이가 있어, 일부 토지는 농기계 및 차량 접근이 용이하지만, 일부 토지는 접근성이 떨어지는 점을 고려해야 합니다. 특히 기호 4 토지는 맹지이나 남측으로 진입로가 개설되어 있어 건축 가능성은 있으나, 현상변경허가 대상 구역으로 지정되어 있어 개발 시 제약이 있을 수 있습니다. 농업진흥구역 및 가축사육제한구역 등 토지이용 규제가 존재합니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

토지의 일부 지분이 매각 대상이므로, 낙찰자는 기존 공유자들과 함께 토지를 소유하게 됩니다.

가장 중요한 권리 관련 사항은 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점입니다. 이를 준비하지 못하면 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

또한, 공유자 우선매수권 행사가 가능하므로, 입찰 전에 공유자의 매수 의사를 확인하는 것이 중요하며, 이 권리 행사는 1회에 한정됩니다.

건물이 공부상 면적이 0으로 등재된 점과 실제 건물이 존재하는 것으로 보이는 점은 추후 명도 및 법적 문제 발생 소지를 내포하고 있습니다.

1.6. 상권분석

본건은 의령군 대의면의 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 주로 농경지와 소규모 주택단지로 이루어져 있으며, 인근 마을 및 농업 활동을 지원하는 제한적인 수준의 상업 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 대규모 상권이나 편의 시설 접근을 위해서는 차량을 이용하여 의령군청 소재지 등 인근 도시 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 따라서 직접적인 상권 분석보다는 농업 관련 가치 또는 전원생활 주거지로서의 잠재력을 평가하는 것이 더 적합합니다.

1.7. 생활정보

본건 소재지는 농촌 마을인 중촌마을 인근에 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 주변에 논과 밭이 많아 농업에 종사하는 분들에게는 익숙한 환경일 수 있습니다.

기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 소재지 자체보다는 차량으로 이동 가능한 의령군 중심지 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

교통 상황상 농기계 접근이 용이한 점과 일부 토지의 차량 접근성은 농업 활동에 유리할 수 있습니다. 주택으로 이용 중인 건물(5-1)이 있는 점으로 보아 기본적인 주거 기능은 갖추고 있을 수 있으나, 건물 상태 및 실제 거주 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미준수: 농업인이 아니거나 자격증명 발급이 불가할 경우, 입찰 보증금 몰수는 물론 낙찰 자체가 무효화될 수 있습니다.

2. 지분 매각: 소유권이 공유되므로 기존 공유자와의 관계 설정, 향후 토지 이용 및 처분 시 협의가 필요하며, 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 여부도 변수입니다.

3. 맹지 및 접근성 제한: 기호 4 토지는 맹지이며, 기호 1, 2 토지는 도로 접근성이 제한적입니다. 이는 향후 건축 또는 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

4. 토지이용 규제: 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역 등 다양한 규제가 있어 토지 활용에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

5. 공부와의 불일치 (건물): 건물 면적이 0㎡로 신고된 점과 실제 존재하는 것으로 보이는 건물 간의 차이는 법적 문제나 추가적인 행정 절차(건축물대장 신규 작성 등)를 야기할 수 있습니다. 이는 가장 큰 잠재적 리스크 중 하나입니다.

6. 주변 시설: 검색 결과, 본건 인근에는 '중촌마을숲'과 '미연서원' 등 전통문화와 자연을 느낄 수 있는 공간이 있습니다. 특별히 혐오 시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 이는 쾌적한 농촌 환경을 기대할 수 있다는 긍정적인 요인입니다.

1.9. 종합 의견

본건은 경상남도 의령군의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 농업 관련 규제가 적용되는 지역으로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권 행사 가능성과 기존 공유자와의 관계 설정이 중요한 변수가 될 것입니다. 일부 토지는 접근성이 매우 제한적이며, 특히 공부상 건물 면적이 0임에도 불구하고 건물이 존재하는 것으로 보이는 점은 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 본건은 농업 경영을 목적으로 하거나, 해당 지역의 토지 개발 가능성을 장기적으로 보고 투자하려는 농업인 또는 실수요자에게 적합할 수 있으나, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 농업 목적 투자: 농업진흥구역 및 농경지로서 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게는 상대적으로 저렴하게 토지를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

2. 장기적 가치 상승 잠재력: 농촌 지역의 개발 가능성 및 토지 가치 상승을 기대하는 장기적 관점의 투자자에게는 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

3. 저렴한 초기 투자: 지분 매각이라는 특성상 전체 토지 가격보다 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

4. 활용 방안 다각화 (신중 접근): 기호 4 토지의 경우 단독주택 부지로 이용되고 있다는 점과 지분 매각이라는 점을 고려하여, 향후 다른 공유자들과 협의하여 토지 이용 계획을 수립할 경우 잠재적인 가치 창출이 가능합니다. 단, 현상변경허가 대상 구역 등 규제 확인 필수.

법원 정보

마산지원 경매2계