나이스옥션 법원경매 대전 2024타경7178 [2] 세종특별자치시 연동면 문주리 162-3 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2024.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연동면 문주리 소재 ""문주리마을회관"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 전·답 등의 농경지, 단독주택 및 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 및 사다리형의 완경사지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호1)~5) 공히, 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)~5) 공히, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄 매각.
- 감정평가서 기재 제시외 건물은 평가 및 매각에 포함.
- 목록7 : 공부상 지목이 "답"이나, 목록6의 부속토지로 "잡종지"로 이용 중임.
- 지상의 컨테이너박스 1동 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경7178 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 연동면 문주리 162-3

용도: 업무시설

감정가: 1,669,875,000원

토지면적: 1382.00㎡ (약 418.06평)

건물면적: 225.00㎡ (약 68.06평)

매각대상: 토지매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인 (등기부상 명시된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없음)

주의사항:

* 일괄 매각

* 감정평가서 기재 제시외 건물은 평가 및 매각에 포함

* 목록7 : 공부상 지목이 "답"이나, 목록6의 부속토지로 "잡종지"로 이용 중

* 지상의 컨테이너박스 1동은 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연동면 문주리 소재 "문주리마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 전·답 등의 농경지, 단독주택 및 임야 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

2.3. 지형 및 이용현황

토지는 부정형 및 사다리형의 완경사지로 자연림 상태임. 지적도상 맹지임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 준보전산지, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지: 2020년 6월 24일자 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

건물: 2022년 6월 10일자 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인되며, 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, '특이사항'의 '대항력있는임차인' 표기와 임차인 현황상의 '대항력 없음' 간의 불일치에 대한 추가 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

총 6명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있음.

* (주)엔제이에스컴퍼니: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업일자 2023-07-07

* 영동신세계주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 사업일자 2024-03-14

* 임동균: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2022-08-30

* 전창수: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-01-17

* 주식회사더드림: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업일자 2022-04-29

* 주식회사케이와이91: 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업일자 2023-08-25

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 총 채권액

토지 등기부채권 총액: 1,875,600,000원

건물 등기부채권 총액: 930,000,000원

총 합계: 2,805,600,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 지역으로, 상권 형성보다는 농업 및 전원생활 중심의 입지임.

4.2. 용도와의 부합성

'업무시설' 용도로 감정평가되었으나, 주변 환경은 상업 및 업무시설 개발보다는 농림업, 주거 등 자연친화적인 환경이 주를 이룸. 향후 개발 계획 등에 따라 용도 활용성이 달라질 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 "문주리마을회관" 외에 별도의 상업 및 편의시설 정보는 부족함. 차량 이동을 통해 인근 지역의 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 주변 환경

농경지, 단독주택, 임야 등이 주를 이루어 비교적 쾌적한 자연환경을 갖추고 있으나, 인프라 시설은 부족한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

지적도상 맹지로, 토지 이용 및 건축 시 도로 접근성 확보를 위한 별도의 법적 절차(토지사용승낙 등) 또는 어려움이 발생할 수 있음.

6.2. 이용 현황과 공부상 지목의 불일치

공부상 지목은 '답'이나 '잡종지'로 이용 중인 점은 향후 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있음.

6.3. 채권 총액 대비 감정가

등기부채권 총액(약 28억원)이 감정가(약 16.7억원)를 훨씬 상회하므로, 유찰 가능성이 있으며 권리관계가 복잡할 수 있음.

6.4. '대항력있는 임차인' 명기

특이사항에 '대항력있는 임차인'이라고 명시되어 있으나, 등기부 상의 임차인 정보에는 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 해당 내용에 대한 철저한 확인이 필요함. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 이는 매수인에게 인수되는 부담이 될 수 있음.

6.5. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 토지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 세종시 전반의 개발 계획 및 환경 관련 시설(폐기물처리시설 등)의 위치는 변동 가능성이 있어 유의할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 연동면의 농경지 및 임야 지역에 위치한 업무시설 부지로, 감정가는 16억 6천여만원이나 총 채권액이 28억원에 달하는 상황임. 특히 지적도상 맹지라는 점은 토지 활용에 있어 중대한 제약이 될 수 있음. 임차인들의 대항력 부재 및 인수 보증금 0원이라는 점은 긍정적으로 보이나, '대항력있는 임차인'에 대한 별도 명기는 추가적인 확인이 반드시 요구됨. 주변 지역에서 대규모 아파트 개발 등 개발 계획이 추진되고 있으나, 본건 토지의 맹지 여부와 농림지역 위주의 주변 환경을 고려할 때, 직접적인 수혜나 상권 발달 가능성은 제한적일 수 있음.

8. 투자 포인트

* 세종시 개발 계획에 따른 장기적 가치 상승 기대 (단, 맹지 해소 및 용도 변경 가능성 전제)

* 임차인 인수 부담이 없다는 점 (단, 대항력 여부 철저 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본건은 맹지라는 결정적인 단점과 높은 채권 총액, 그리고 임차인 관련 불확실성으로 인해 신중한 접근이 필요함. 예상 입찰가는 맹지 해소 비용, 토지 이용 및 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 할 것으로 판단됨. 구체적인 입찰가 산정은 현장 답사 및 추가적인 권리 분석, 도로 편입 가능성 등을 면밀히 검토한 후 진행하는 것이 바람직함. 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰가를 고려하되, 맹지 해소 및 용도 변경에 대한 구체적인 계획이 없을 경우 보수적인 접근이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.