나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109472 [1] 울산광역시 울주군 두서면 서하리 538-1 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109472 [1] 울산광역시 울주군 두서면 서하리 538-1 공장 경매

• 사건번호: 2024타경109472
• 주소: 울산광역시 울주군 두서면 서하리 538-1
• 용도: 공장

울산지방법원 경매2계 2024타경109472 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 서하리 538-1 | 감정가: 5,529,366,500원 | 최저가: 1,327,601,000원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경109472 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 서하리 538-1

용도: 공장

감정가: 5,529,366,500원

토지면적: 28,258.00㎡ (약 8,547.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13,614.92㎡ (약 4,116.78평)

건물 제시외면적: 1,741.80㎡ (약 526.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 법정지상권, 유동화물건

1.2. 물건 세부 정보

소재지 상세: 울산광역시 울주군 두서면 서하리 538-1

토지 이용 현황: 답 23666㎡, 임야 4592㎡

건물 개요:

- 목록 1: 철골구조 기타지붕 단층 공장 10,997.97㎡

- 목록 2: 철골구조 기타지붕 단층 공장 2,616.95㎡

- 제시외 건물: 1,741.80㎡ (컨테이너 2동 제외)

- 제시외 건물(3~7)은 '서하리 산38-1' 및 '구량리 산26-6' 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되며, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

- 목록1 지상의 수목 및 지하수 관정을 포함한 급배수시설 등 토지 부합물은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

- 목록2 건물 '시동' 및 제시외 건물(3~7)은 정확한 위치 확인이 필요합니다.

- 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록(제2013-409호, 제2015-946호, 제2016-685, 제2019-343호)에 포함된 기계기구 중 일부(감정평가서상 일부 목록)는 제외되었습니다.

1.3. 입지 조건

울산광역시 울주군 두서면은 울산의 북동쪽에 위치하며, 상대적으로 자연녹지 비율이 높은 지역입니다. 본 물건지인 서하리는 산업단지와는 거리가 다소 있으나, 인근에 농경지와 임야가 혼재되어 있어 지역 특성상 소규모 공장이나 제조업 시설이 입지할 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

주요 도로 접근성은 울산 시내 및 인근 산업단지와의 연계성을 고려해야 하며, 현재로서는 대규모 물류 이동이나 접근성이 아주 뛰어나다고 보기는 어렵습니다. 다만, 울산 외곽 지역이라는 점을 감안할 때, 특정 업종의 생산 시설이나 물류 창고 등으로 활용 가능성이 있습니다.

인근에 다른 산업단지나 공업지역이 발달되어 있어 관련 산업 종사자들의 노동력 확보는 용이할 수 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, '중복사건', '법정지상권', '유동화물건'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다.

'중복사건'은 동일 부동산에 대해 여러 건의 경매가 진행 중일 수 있음을 시사하므로, 말소기준권리 및 낙찰 후 인수되는 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

'법정지상권'은 건물 소유자가 토지에 대한 사용권을 가지는 권리로, 이는 낙찰자가 토지 사용 시 해당 법정지상권의 영향을 받을 수 있음을 의미합니다. 법정지상권 성립 여부 및 그 효력 범위에 대한 상세한 법적 검토가 필수적입니다.

'유동화물건'은 자산유동화법에 따라 설립된 유동화전문회사가 채권을 양수도하여 진행되는 경매 건으로, 일반 경매와는 다소 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

매각물건 명세서와 현황 조사를 통해 이러한 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건지는 울주군 두서면의 농림지역과 자연녹지 지역에 인접한 지역으로, 전통적인 상업지구나 도심 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 직접적인 상권 형성은 미미할 것으로 보입니다.

다만, 본 물건이 공장이라는 점을 감안할 때, 인근에 관련 산업 시설이나 종사자들을 위한 소규모 편의시설(식당, 마트 등)의 수요는 존재할 수 있습니다.

울산광역시 전체의 산업 동향 및 지역 경제 활성화 계획과 연계하여, 해당 물건지의 잠재적 활용 가치를 평가해야 합니다.

1.6. 생활 정보

물건지가 위치한 울주군 두서면은 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 인근에 학교, 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의시설은 부족할 수 있으며, 이들 시설 이용을 위해서는 인근 읍면이나 울산 시내로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

공장 운영을 위한 인력 확보 시, 근로자들의 출퇴근 편의를 고려한 교통 및 주거 환경 분석이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 낙찰 후에도 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 사용에 제약이 발생하거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 철저한 법률 검토가 요구됩니다.

2. 중복사건 및 권리관계 복잡성: 여러 건의 경매가 진행 중일 수 있어, 말소되지 않는 권리가 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 모든 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

3. 제시외 물건 및 위치 불확실성: 제시외 건물 및 기계기구 중 일부가 매각에서 제외되며, 일부 건물은 정확한 위치 확인이 필요합니다. 이는 향후 명도 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 주변 환경: 공장이라는 용도 특성상, 주변 지역과의 환경적 마찰(소음, 분진 등)이 발생할 수 있습니다.

5. 혐오시설: 해당 지역(울산광역시 울주군 두서면 서하리)에 대한 직접적인 혐오시설 정보는 현재 검색되지 않으나, 공장 밀집 지역의 특성상 잠재적인 환경 문제나 폐기물 처리 시설 등과의 인접 가능성은 배제할 수 없습니다. (지도 및 위성 사진 확인 결과, 인근에 다른 공장 시설들이 분포하고 있으며, 특별한 혐오시설은 명확하게 파악되지 않았습니다.)

1.8. 종합 의견

울산광역시 울주군 두서면에 소재한 본 공장 경매 물건은 상당한 규모의 토지와 건물을 보유하고 있습니다. 감정가 대비 면적이 넓고, 공장 용도로 활용 가능성이 높다는 점은 긍정적입니다.

그러나 '법정지상권' 및 '중복사건'과 같은 복잡한 권리 관계는 낙찰 후 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 법률 전문가와 상의하여 신중하게 접근해야 합니다. 또한, 일부 제시외 물건의 제외 및 건물 위치의 불확실성은 현장 조사를 통해 명확히 파악할 필요가 있습니다.

장기적인 관점에서 울산 지역 산업 발전 동향과 연계하여 투자 가치를 평가해볼 만한 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 대규모 토지 및 건물: 넓은 면적의 토지와 건물을 공장 또는 물류창고 등으로 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

2. 산업 잠재력: 울산 지역의 산업 기반을 고려할 때, 특정 업종의 생산 기지로 활용 가능성이 있습니다.

3. 가격 메리트: 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 권리 관계 명확화 후 입찰가 산정 필요)

4. 활용 방안 다각화: 현재 용도인 공장 외에도, 창고, 연구 시설 등 다양한 목적으로의 재활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계