나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120318 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-151호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역" 북서측 인근에 위치하는 "라피에
스타양산" 1층 1-151호로서 부근 일대는 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상
복합 등이 혼재하며, 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통상
황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층-지상7층 건물 내 1층 1-151호로서
외벽 : 치장석, 복합판넬, 강화유리 등 마감,
내벽 : 내부인테리어, 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

판매시설(공실상태).

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 판매시설, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 북동측으로 폭 약 20미터 이상의
포장도로, 북서측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m
)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 인접 1-150호와의 내부 경계벽체가 제거된 상태임.

물건 비고

1. 인접 1-150호와의내부 경계벽체가 제거된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경120318 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-151호

용도: 판매시설

감정가: 1,043,000,000원

토지면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

토지지분: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

건물지분: 51㎡ (약 15.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

특이사항: 인접 1-150호와의 내부 경계벽체가 제거된 상태임.

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 "증산역" 북서측 인근에 위치하는 "라피에스타양산" 1층 1-151호입니다.

주위환경: 부근 일대는 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 증산역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 남동측 및 남서측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 북동측으로 폭 약 20미터 이상의 포장도로, 북서측으로 폭 약 10미터 이상의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 대로1류(폭 35m-40m), 중로1류(폭 20m-25m), 소로1류(폭 10m-12m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 02월 07일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기사항 요약:

* 주식회사제이엔씨파트너스양산 소유권 이전(신탁등기 말소) (갑4, 2024-02-07)

* 배설화 소유권 이전 (갑5, 2024-02-07, 매매)

* 동창원농업협동조합 근저당권 (을1, 2024-02-07, 788,400,000원) - 말소기준권리

* 농협은행주식회사 가압류 (갑6, 2024-10-29, 287,145,737원) - 말소예정

* 동창원농업협동조합 임의경매 (갑7, 2024-12-20, 682,403,131원) - 말소예정

등기부채권 총액: 1,075,545,737원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 언급되었으나, 비고란에 '없음'으로 기재되어 있어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며(인수 보증금 합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 라피에스타양산은 증산역 역세권에 위치한 복합 상업시설로, 주변에 다수의 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역입니다.

토지이용계획상 유통상업지역으로 지정되어 상업 기능이 집중되는 입지이며, 다양한 업종의 상가들이 입점해 있어 상업 활동이 활발합니다.

증산역이라는 교통 요지로서의 역할과 함께 양산 물금 신도시의 지속적인 개발로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 상권입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 증산역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 양산 시내 및 부산으로의 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 상가 자체 내 편의시설은 물론, 주변 상업지구 내에 은행, 병원, 마트, 영화관, 외식업체 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주거 및 업무시설 연계: 인근에 대규모 아파트 단지 및 주상복합 건물이 위치하여 직주근접 및 주거민을 대상으로 한 소비 수요가 풍부합니다.

혐오시설: 주변 지역은 주로 주거 및 상업 용도로 개발되어 있어, 특별히 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 경계벽체 제거: 본 건과 인접한 1-150호와의 내부 경계벽체가 제거된 상태입니다. 이는 원상복구에 따른 추가 비용 발생 가능성, 용도 외 사용 또는 불법 구조 변경 여부 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 경매 절차 시 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

공실 상태: 현재 본 건은 공실 상태로, 즉시 수익 창출이 어려운 점을 감안해야 합니다. 공실 장기화에 따른 손실 발생 가능성이 있습니다.

임대관계 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유자 파악 및 임대 조건 확인이 불가하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

경쟁 심화: 상업지구 내 유사 업종의 경쟁 상가가 다수 존재하므로, 효과적인 임차인 확보 및 운영 전략이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산 물금 신도시 핵심 상권인 증산역 인근에 위치한 판매시설로서, 역세권 프리미엄과 풍부한 배후수요를 바탕으로 높은 상권 잠재력을 지니고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편이나, 인접 호실과의 내부 경계벽체 제거 및 임대 관계 미상이라는 특이사항은 명확한 사전 조사가 필요한 부분입니다.

현재 공실 상태임을 고려하여, 향후 임차인 유치 및 활성화를 위한 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

증산역 초역세권 입지로 인한 높은 접근성과 미래 가치 상승 잠재력.

양산 물금 신도시의 지속적인 개발에 따른 풍부한 배후수요 확보.

일괄 매각으로 소유권 확보 용이하며, 권리관계가 비교적 명확하여 추가 인수 부담 적음.

상업지역 내 우수한 입지 조건으로 다양한 업종의 영업 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,043,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대료 시세, 해당 상권의 성장 가능성, 내부 경계벽체 제거로 인한 원상복구 예상 비용, 공실 기간 손실, 명도 진행 상황 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

본 보고서에서 제공하는 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 상권 분석 전문가의 도움을 받아 종합적인 가치 평가를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.