나이스옥션 법원경매 안산 2025타경368 [2] 경기도 시흥시 대야동 652-2 파크센트로 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 대야동 소재 '시흥대야역' 북동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(서해선 ""시흥대야역"") 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 용이합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상8층 건물 내 제1층 제106호 외 1개호로서,
(사용승인일 2019.10.29)
외벽 : 외장석재 및 복합판넬 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 소화설비, 화재설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,지구단위계획구역,소로1류(폭 10m~12m)(2021-04-01)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경368 (2)

소재지: 경기도 시흥시 대야동 652-2 파크센트로 1층107호

용도: 근린상가

감정가: 651,000,000원

토지면적: 9.32㎡ (약 2.82평)

토지지분: 9.319㎡ (약 2.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.67㎡ (약 11.09평)

건물지분: 36.67㎡ (약 11.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 군포농업협동조합 (신청인)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 8층 건물 내 제1층 제107호

사용승인일: 2019년 10월 29일

주요 용도: 제1종근린생활시설

2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 대야동에 위치하며, 서해선 '시흥대야역' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 '시흥대야역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

물건지 북서측으로는 약 12미터, 남동측으로는 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

본 물건은 군포농업협동조합의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2020년 4월 1일 접수된 군포농업협동조합의 근저당(채권액 12억 원)이며, 이후 한국투자증권, 가드디엘제사차주식회사 등의 근저당 및 시흥시의 압류 등이 등기되어 있습니다.

총 채권액은 약 30억 원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 시흥시 대야동은 시흥대야역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있으며, 주변에 대규모 아파트 단지(은계지구 약 1만 3천 가구, 구도심 약 2만 3천 가구)와 다수의 사업체가 밀집해 있어 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

서해선 시흥대야역은 향후 신구로선, 신안산선 등의 연계 교통망 확충으로 인해 수도권 주요 지역으로의 접근성이 더욱 개선될 전망입니다.

근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역 특성상 기본적인 소비 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

2019년 10월 준공된 '파크센트로' 건물 자체의 신축성 또한 상권 내 경쟁력으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 롯데마트, 스타필드시티, CGV, 신천연합병원 등 다양한 편의시설 및 의료시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 소래산, 은계호수공원, 인천대공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

교육 시설로는 대야초, 대흥중, 소래고 등이 있으며, 향후 시흥과학고 개교 예정으로 교육 환경 또한 개선될 것으로 보입니다.

주변에 다양한 종류의 카페, 식당, 스터디 카페 등이 다수 운영되고 있어 배후 수요자들의 만족도를 높이고 있습니다.

검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 총 채권액 30억 원이 감정가 6억 5천1백만 원 대비 현저히 높아, 낙찰 후 잔금 납부 및 권리 관계 복잡성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 공공주택지구 지정: 토지이용계획상 '공공주택지구'로 지정되어 있어, 향후 정부의 개발 계획 변경 등에 따른 영향 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 향후 개발 계획에 따른 변동성: 주변 지역의 지속적인 개발이 이루어지고 있으나, 특정 지구 지정 등으로 인한 향후 재개발 또는 지구 변경 시 예상치 못한 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥대야역 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 상가로, 우수한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

다양한 편의시설 및 녹지 공간과의 인접성 또한 긍정적인 요소입니다.

그러나 매우 높은 채권 총액과 임대 관계의 불확실성, 공공주택지구 지정 등은 투자 결정 시 반드시 심층적으로 검토해야 할 리스크 요인입니다.

신중한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 시흥대야역 초역세권으로 출퇴근 유동인구 및 주변 거주민 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로 건물의 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 복합 상권: 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역으로 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 주변 은계지구 등의 신규 개발 및 교통망 확충으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 651,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

본건의 투자 가치는 높은 채권 총액, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 공공주택지구 지정 등의 불확실성을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

따라서, 현장 조사와 더불어 명도 비용, 예상 임대 수익률, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

상세한 추가 조사를 통해 수익성 분석을 마친 후, 리스크 프리미엄을 감안한 적정 입찰가를 산정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.