나이스옥션 법원경매 안산 2025타경269 [7] 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 ""한대앞역"" 북동측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
공원 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 전철""한대앞역"" 및 버스정류장
이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.02.09일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕
4층건내 1층 101호 외 2층-4층 9개호로서
외벽: 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

본건(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)(10)는 공히 도시형생활주택주택(원룸형)
으로 이용-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)
본건(6)는 다세대주택(방4, 주방/식당, 거실, 욕실2 등)으로 이용중임
-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조).

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비 등이 되어있으며,
도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)
(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활
소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.
ㅇ본건 (9)(10)의 옥외보일러실은 본건에 포함 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 안산지원 2025타경269 (7)

• 소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 3층302호

• 건물명: (명시되지 않음, 건축물대장상 '다세대주택/도시형생활주택(원룸형)' 복합 용도)

• 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

• 토지면적: 17.73㎡ (약 5.36평)

• 건물면적: 24.45㎡ (약 7.39평)

• 감정가: 93,000,000원

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 안OOOOOOOO (안산중앙새마을금고로 추정)

• 건축연도: 2018년 2월 사용승인 (건축물대장상 2017년 9월 준공)

• 층수: 4층 건물 중 3층 302호

1.1. 입지조건

• 본건은 경기도 안산시 상록구 이동에 소재하며, 전철 4호선 "한대앞역" 북동측 인근에 위치합니다.

• 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

• 제반 환경은 보통 수준입니다.

• 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 "한대앞역" 및 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

• 인접 도로 상태는 본건 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2019년 4월 12일 접수된 안산중앙새마을금고 근저당권 (을2) 입니다.

• 매각으로 소멸되는 권리:

* 을2: 근저당권 (안산중앙새마을금고, 2019.04.12)

* 갑3: 가압류 (소사신용협동조합, 2024.12.17)

* 갑4: 임의경매개시결정 (안산중앙새마을금고, 2025.02.03)

* 갑5: 가압류 (안산중앙새마을금고, 2025.10.02)

* 을4: 주택임차권 (박다슬, 2025.05.19)

• 인수되는 권리:

* 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 115,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 20일

* 확정일자: 2020년 3월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리(2019.04.12)보다 전입일자(2020.04.20)가 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

• 총 채무액: 등기부채권 총액은 776,185,731원입니다.

1.3. 상권분석

• 본건이 위치한 경기도 안산시 상록구 이동 일대는 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지역입니다.

• 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 제공하며, 기존 주택지대로서 안정적인 상권 형성을 보입니다.

• 전철 "한대앞역" 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 지역 내 소비 활동이 가능한 수준의 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

• 교통: 전철 4호선 "한대앞역" 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시 주요 도로 접근성도 양호합니다.

• 주변 시설: 주거지대로서 주택 외에 공원, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

• 건물 설비: 위생설비, 급배수시설, 승강기 시설, 소화전 설비 등이 갖추어져 있으며, 도시가스 개별난방 방식입니다.

• 건축 구조: 2018년 2월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 3층에 위치합니다. 외벽은 석재 붙임 및 치장 벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샤시 이중창호입니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 임대 관계 미상: 본건 외 다른 호실의 임대 관계는 파악되지 않아 추가적인 임차인 관련 변수가 존재할 수 있습니다.

• 공동담보: 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물과의 경매 진행 상황에 따라 변동이 있을 수 있습니다.

• 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m) (접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로, 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

• 혐오시설: 제공된 자료 및 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

• 본건은 안산시 상록구 이동, 한대앞역 인근에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 접근성 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

• 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

• 건축연도가 비교적 최신(2018년)이며, 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

• 감정가는 9,300만원이나, 주변 유사 물건 시세 분석 시 평당 가격 차이가 있어 입찰가 산정에 신중이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

• 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

• 안산시 상록구 이동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 소형 주택의 임대 수익 창출이 기대됩니다.

• 한대앞역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 이는 임대 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

• 비교적 최신 건축 연도로 즉각적인 수리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

• 본건의 건물 전용면적은 24.45㎡ (약 7.39평)입니다.

• 최근 거래 사례 분석 결과, 주변의 유사 소형 주택(TRHOUSE, 36.595㎡)은 2026년 3월 7일 129,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,162,000원의 가격입니다.

• 본건의 감정가는 93,000,000원으로, 건물 면적(7.39평)을 기준으로 평당 약 12,584,000원의 감정가격을 산출할 수 있습니다. 이는 비교 사례의 평당 거래가보다 높은 수준입니다.

• TRHOUSE와 유사한 평당가를 적용하여 산정할 경우, 본건의 예상 시세는 약 85,900,000원 수준으로 추정됩니다.

• 본건은 감정가 대비 평당가가 높게 책정되었으므로, 시세 조사 및 현장 확인을 통해 적정 입찰가를 판단하는 것이 중요합니다.

• 권리 인수 부담이 없고 건물 상태가 양호한 점을 고려하되, 감정가와 시세와의 괴리를 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

• 따라서, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.