나이스옥션 법원경매 안산 2025타경269 [3] 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 ""한대앞역"" 북동측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
공원 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 전철""한대앞역"" 및 버스정류장
이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.02.09일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕
4층건내 1층 101호 외 2층-4층 9개호로서
외벽: 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

본건(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)(10)는 공히 도시형생활주택주택(원룸형)
으로 이용-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)
본건(6)는 다세대주택(방4, 주방/식당, 거실, 욕실2 등)으로 이용중임
-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조).

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비 등이 되어있으며,
도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)
(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활
소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.
ㅇ본건 (9)(10)의 옥외보일러실은 본건에 포함 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경269 (3)

1.2. 소재지

경기도 안산시 상록구 이동 530-21 2층202호 (신주소: 경기도 안산시 상록구 석삼말로 175-1, 2층202호)

1.3. 건물정보

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

사용승인일: 2018년 02월 09일

건축구조: 철근콘크리트구조

건물면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

건물층수: 4층 건물 내 2층

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지정보

토지면적: 21.22㎡ (약 6.42평)

토지지분: 21.2166㎡ (약 6.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류 (폭 15m-20m) 접함, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

1.5. 매각정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOO (등기부상 안산중앙새마을금고)

1.6. 감정가

111,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 1호선 "한대앞역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 생활환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 전철 1호선 "한대앞역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로

본건 건물은 북서측으로 로폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 126,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-03-18

* 배당신고일자: 2025-03-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 권리 분석

등기부상 채권 총액은 660,685,731원입니다.

주요 권리 사항으로는 2019년 04월 12일 접수된 안산중앙새마을금고의 근저당 600,000,000원이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 설정된 소사신용협동조합의 가압류(30,220,634원), 안산중앙새마을금고의 임의경매 개시결정(510,282,970원), 안산중앙새마을금고의 가압류(30,465,097원) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않아 실제 권리 존재 여부 및 효력에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 현재까지 파악된 권리 분석상으로는 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 다세대주택, 단독주택 등 주거용 건물이 밀집한 주거지역입니다. "한대앞역" 인근으로 상업 시설이 일부 분포하나, 물건지 자체는 전형적인 주거 단지에 속합니다.

4.2. 근린생활시설

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 용도 및 구조

본건은 2018년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 2층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건물 외벽은 석재 붙임 및 치장 벽돌, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샤시 이중창호로 시공되었습니다.

5.2. 편의시설

위생설비, 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 교육시설

인근에 안산대학교, 예림초등학교 등이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본건은 공동담보로 설정되어 있어, 채무 관계의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

6.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 낙찰 후 채권자의 일부 회수 불가 가능성이 있습니다.

6.3. 특이사항 (지상권)

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 해당 권리의 실제 존재 여부 및 인수 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 안산시 상록구 이동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 도시형생활주택으로, 한대앞역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 소형 면적으로 1인 가구 수요에 적합하며, 주변 주거 환경이 양호합니다. 다만, 공동담보 설정 및 높은 채권 총액, 불분명한 지상권 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 역세권(한대앞역) 인접으로 교통 편리

* 신축급 건물 (2018년 사용승인)

* 소형 면적 (원룸형)으로 1인 가구 수요 확보 용이

* 주변 주거 환경 및 생활 편의시설 양호

8.2. 고려사항

* 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성 및 낙찰 후 추가 부담 가능성

* 지상권 등 미확인 권리 관계의 잠재적 위험

* 공동담보 설정으로 인한 복잡성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연식의 다세대 주택(36.595㎡)이 129,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 11,620,000원 수준입니다. 본건은 29.25㎡(약 8.85평)이므로, 이를 기준으로 산정 시 약 103,000,000원 내외의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

9.2. 권리분석 기반 분석

본건은 임차인의 대항력이 없고, 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이므로 권리상 인수 부담은 없습니다. 감정가는 111,000,000원입니다.

9.3. 권장 입찰가

시세 분석 결과(약 103,000,000원)와 감정가(111,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하기 위해서는 감정가의 85~90% 수준을 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 이에 따라 권장 입찰가는 약 94,000,000원에서 100,000,000원 사이로 설정하는 것을 제안합니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 권리 관계 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.