나이스옥션 법원경매 안산 2025타경269 [4] 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 ""한대앞역"" 북동측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
공원 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 전철""한대앞역"" 및 버스정류장
이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.02.09일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕
4층건내 1층 101호 외 2층-4층 9개호로서
외벽: 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

본건(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)(10)는 공히 도시형생활주택주택(원룸형)
으로 이용-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)
본건(6)는 다세대주택(방4, 주방/식당, 거실, 욕실2 등)으로 이용중임
-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조).

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비 등이 되어있으며,
도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)
(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활
소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.
ㅇ본건 (9)(10)의 옥외보일러실은 본건에 포함 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 안산시 상록구 이동 530-21번지 2층 203호에 위치한 도시형생활주택 경매 물건에 대한 상세 분석을 담고 있습니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경269 (4)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 2층203호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 111,000,000원

* 토지면적: 21.27㎡ (약 6.43평)

* 건물면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

* 주의사항: (명시된 내용 없음)

* 특수물건정보: 대항력있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

주택의 입지 및 주변 환경은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 지하철 "한대앞역" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 제반 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 "한대앞역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 도로상태: 본 건 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)에 접함, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

해당 물건의 등기부등본 및 임차인 현황을 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 노은미 (2018.02.13)

* 소유권 이전: 배준수 (2019.04.12, 매매 금139,000,000원)

* 근저당: 안산중앙새마을금고 (2019.04.12, 금600,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 소사신용협동조합 (2024.12.17, 금30,220,634원)

* 임의경매: 안산중앙새마을금고 (2025.02.03, 510,282,970원)

* 가압류: 안산중앙새마을금고 (2025.10.02, 금30,465,097원)

* 등기부 채권 총액: 660,685,731원

* 인수되는 권리:

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않았습니다. 관련하여 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입/확정일자: 2018.05.25

* 배당신고일자: 2025.02.25

* 대항력: 있음

* 비고: (없음)

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원.

* (주의) 상기 '인수 보증금 합계'와 달리, 임차인은 대항력을 보유하고 있으므로, 보증금 30,000,000원이 배당되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 명도 시 주요 고려사항이 됩니다.

1.3. 상권 및 시세 분석

본 물건의 주변 상권 및 부동산 시세 현황은 다음과 같습니다.

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식(2012년~2014년식)과 면적대의 다세대주택/도시형생활주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 약 36.59㎡(129,000,000원), 약 68.10㎡(180,000,000원), 약 75.28㎡(200,000,000원)에 거래되었습니다.

* 특히, 본 건과 유사한 소형 면적인 약 36.59㎡(129,000,000원) 거래 사례는 평당 약 352.5만원 수준으로 추정됩니다.

* 이를 본 건 전용면적 29.32㎡(약 8.87평)에 적용 시, 시장 시세는 약 103,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 건물 자체는 2018년 2월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 2층 203호 도시형생활주택(원룸형)으로, 총 10개 호수로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 생활 편의 및 주거 환경 정보입니다.

* 주거 형태: 본 건은 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구의 실거주에 적합한 구조입니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 편의: 지하철 "한대앞역" 및 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 생활에 필요한 환경이 조성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 낙찰 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 주요 위험 요소는 다음과 같습니다.

* 대항력 있는 임차인: 조 임차인은 2018년 5월 25일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 표기되었으나, 배당 절차에 따라 임차인의 보증금 30,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 법적, 실질적 위험이 존재합니다. 명도 과정에서 임차인과의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우, 시간 및 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 진행되는 경우, 동일 채무로 묶인 다른 경매 물건의 진행 상황 및 낙찰 결과가 본 건의 매각 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. (정확한 공동담보 여부는 추가 확인 필요)

* 미확인 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않았습니다. 만약 해당 지상권이 실존한다면, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리 부담이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 "한대앞역" 인근의 역세권 소형 도시형생활주택으로서, 2018년식 건물로 비교적 신축급에 해당합니다. 인근 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

감정가는 111,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 약 103,000,000원 수준으로 추정됩니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인(보증금 30,000,000원)의 존재입니다. 비록 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 실제 명도 과정에서 인수 위험이 현실화될 수 있습니다. 또한, 물건명세서상 지상권의 존재 가능성이 언급된 점도 주의해야 할 부분입니다.

따라서, 본 물건은 투자 가치가 있으나, 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 명확한 이해를 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 역세권 소형 주거 상품: 지하철역과 인접하여 임대 수요 확보가 용이하며, 1인 가구 증가 추세에 따른 소형 주택의 선호도가 높습니다.

* 신축급 건물: 2018년식 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있어, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 실거주 및 임대 수익 목적 투자 적합: 소형 면적은 실거주 목적으로도 부담이 적으며, 공실률 관리 용이성을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 및 주변 시세, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

* 감정가: 111,000,000원

* 주변 시세 기반 추정가: 약 103,000,000원

* 고려 사항: 대항력 있는 임차인의 보증금(30,000,000원) 인수 가능성, 명도 진행 시 예상 비용, 물건명세서상 미확인 지상권 리스크.

* 제안 입찰가 범위: 98,000,000원 ~ 108,000,000원

* 상세 분석:

* 본 입찰가 범위는 감정가(111,000,000원) 대비 약 88% ~ 97% 수준입니다.

* 시장 시세(약 103,000,000원) 대비 약 95% ~ 105% 수준입니다.

* 최소 입찰가(98,000,000원)는 보수적인 관점에서 대항력 있는 임차인 및 기타 리스크를 충분히 반영한 가격으로, 시장 시세보다 다소 낮게 책정되었습니다.

* 최대 입찰가(108,000,000원)는 감정가를 소폭 상회하지만, 임차인 보증금 인수 리스크 등을 고려했을 때, 최악의 경우 순수 실질 투자금이 감정가보다 높아질 수 있다는 점을 감안한 상한선입니다.

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 직접적인 소통 시도, 주변 부동산 중개업소 탐문 등을 통해 확보한 최신 정보를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.