나이스옥션 법원경매 안산 2025타경269 [5] 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 ""한대앞역"" 북동측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
공원 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 전철""한대앞역"" 및 버스정류장
이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.02.09일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕
4층건내 1층 101호 외 2층-4층 9개호로서
외벽: 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

본건(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)(10)는 공히 도시형생활주택주택(원룸형)
으로 이용-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)
본건(6)는 다세대주택(방4, 주방/식당, 거실, 욕실2 등)으로 이용중임
-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조).

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비 등이 되어있으며,
도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)
(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활
소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.
ㅇ본건 (9)(10)의 옥외보일러실은 본건에 포함 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경269 (5)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 2층204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 96,000,000원

토지면적: 18.23㎡ (약 5.51평)

토지지분: 18.2281㎡ (약 5.51평)

건물면적: 25.13㎡ (약 7.60평)

건물지분: 25.13㎡ (약 7.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 "한대앞역" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 전철 "한대앞역" 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측으로 로폭 약 15m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2019년 04월 12일 접수된 안산중앙새마을금고의 근저당권 (을2)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전 (갑2): 2019-04-12

* 근저당권 (을2): 2019-04-12 (안산중앙새마을금고, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑3): 2024-12-17 (소사신용협동조합, 30,220,634원)

* 임의경매개시결정 (갑4): 2025-02-03 (안산중앙새마을금고, 510,282,970원)

* 가압류 (갑5): 2025-10-02 (안산중앙새마을금고, 30,465,097원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리나 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박 (보증금 10,000,000원, 차임 400,000원)

* 전입일자: 2021-08-11

* 확정일자: 2021-07-05

* 배당신고일자: 2025-02-21

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 임차인 분석: 임차인 박민지 씨는 대항력이 없습니다. 확정일자를 받았으나 배당신고를 하였고 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 총 채무액

등기부채권 총액: 660,685,731원

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

* 건축물표제부 요약:

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 (신주소: 석삼말로 175-1)

* 사용승인일: 2018-02-09

* 건축주요구조: 철근콘크리트구조

* 주요용도: 다세대주택/도시형생활주택(원룸형)

* 총 층수: 4층 (본건은 2층 204호)

* 전용면적 (건물면적): 25.13㎡ (약 7.60평)

* 건축물 구조 및 마감: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 204호이며, 외벽은 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시 등 이중창호입니다.

* 건물 이용상태: 본건은 도시형생활주택 (원룸형)으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 건물 현황

주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

4.3. 토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구

* 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 상점, 식당 등 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

주거 지역 내 위치하여 생활 환경이 보통 수준이며, 공원도 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

5.3. 교통 시설

지하철 1호선 한대앞역이 인근에 있어 서울 및 수도권 이동이 용이하며, 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 공동담보 물건의 매각 결과에 따라 본건의 경매 진행 및 결과에 변동이 있을 수 있습니다. 추가적인 공동담보 물건 정보를 확인해야 합니다.

6.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 지도 및 관련 정보 검색 결과, 특별한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 감정평가서 상에도 주거, 근린생활시설, 공원 등이 혼재한다고 명시되어 있어 일반적인 주택가 환경으로 판단됩니다.

6.3. 건물 내 용도 혼재

건물은 다세대주택과 도시형생활주택이 혼재된 구조로, 건물 관리 측면에서 일부 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 이동의 한대앞역 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 2018년 사용승인된 신축급 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리나 임차인의 대항력으로 인한 명도 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 한대앞역 인근으로 출퇴근 및 이동이 편리하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 소형 주택: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 소형 주택에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 안전한 권리 분석: 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 96,000,000원으로, 건물 전용면적 25.13㎡(약 7.60평) 기준 평당 약 12,631,578원입니다.

제공된 주변 매매/전월세 JSON 정보에 따르면, 유사 지역(이동)의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 68.105㎡ (약 20.6평) 주택: 180,000,000원 (평당 약 873,786원)

* 75.28㎡ (약 22.77평) 주택: 200,000,000원 (평당 약 878,353원)

* 36.595㎡ (약 11.07평) 주택: 129,000,000원 (평당 약 1,165,311원)

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 제공된 다세대주택 시세와 직접 비교하기에는 차이가 있습니다. 특히, 면적 차이가 크므로 평당 가격을 단순 비교하는 데에는 한계가 있습니다.

제공된 자료 중 가장 유사한 면적인 36.595㎡ (약 11.07평) 주택의 평당가(약 116.5만원)를 본건 면적(7.60평)에 적용할 경우, 대략 88,563,930원 수준으로 추정됩니다.

감정가(96,000,000원)가 해당 면적 대비 높게 책정된 것으로 보일 수 있으나, 소형 도시형생활주택의 경우 면적 대비 높은 가격이 형성될 수 있습니다.

안전한 투자를 위해서는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.