나이스옥션 법원경매 안산 2025타경269 [10] 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 ""한대앞역"" 북동측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
공원 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 전철""한대앞역"" 및 버스정류장
이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.02.09일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕
4층건내 1층 101호 외 2층-4층 9개호로서
외벽: 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

본건(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)(10)는 공히 도시형생활주택주택(원룸형)
으로 이용-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)
본건(6)는 다세대주택(방4, 주방/식당, 거실, 욕실2 등)으로 이용중임
-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조).

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비 등이 되어있으며,
도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)
(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활
소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.
ㅇ본건 (9)(10)의 옥외보일러실은 본건에 포함 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

부대시설인 옥외 보일러실은 매각 및 평가에 포함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 안산시 상록구 이동 530-21, 4층 402호에 소재한 도시형생활주택(원룸형) 물건에 대한 정보와 시장 분석을 기반으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경269 (10)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 530-21, 4층 402호

건물용도: 도시형생활주택

감정평가액: 107,000,000원

건물 전용면적: 28.77㎡ (약 8.70평)

토지 지분 면적: 20.8684㎡ (약 6.31평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안산중앙새마을금고 (추정)

건물 사용승인일: 2018년 02월 09일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호

건물 총 면적(연면적): 428.08㎡ (약 129.5평)

토지 전체 면적: 264㎡ (약 79.9평)

건폐율: 59.36%

용적률: 162.15%

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경: 경기도 안산시 상록구 이동 소재, 지하철 1호선 '한대앞역' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대이며, 제반 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 '한대앞역' 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m) (접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 2019년 04월 12일 접수된 안산중앙새마을금고 근저당권 (을2) 입니다. (비고: 말소기준권리이나, 등기사항에는 말소된 것으로 표기됨. 경매개시결정(갑4) 채권자가 안산중앙새마을금고이므로, 본 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정입니다.)

* 등기부 채권 총액: 약 660,685,731원

* 낙찰자 인수 권리: 없습니다. (말소기준 권리 이하 모든 권리, 임의경매, 가압류 등은 매각으로 소멸됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이지숙)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자 / 확정일자: 2022년 07월 25일

* 배당신고일자: 2025년 02월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 이 는 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 특이사항: 공동담보 물건이며, 부대시설인 옥외 보일러실은 매각 및 평가에 포함되었습니다.

1.4. 상권 분석

* 주변 시설: 지하철 1호선 한대앞역 역세권에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설(마트, 병원, 식당 등)이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 유사 물건 매매 동향 (최근 3개월, 2026년 3월 기준):

* 경기 안산시 상록구 이동 611-4, 다솜팰리스 (68.105㎡, 4층): 180,000,000원 (약 1.8억원)

* 경기 안산시 상록구 이동 549, 삼성아트빌A동 (75.28㎡, 4층): 200,000,000원 (약 2억원)

* 경기 안산시 상록구 이동 544-5, TRHOUSE (36.595㎡, 5층): 129,000,000원 (약 1.29억원)

* 분석: 본 물건(28.77㎡)은 위 사례들 중 가장 작은 면적을 가지고 있습니다. 유사 면적대인 TRHOUSE(36.595㎡)의 최근 매매가가 1.29억원임을 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 이보다 낮거나 유사한 수준으로 판단됩니다. 면적당 가격으로 환산 시, TRHOUSE는 약 352만원/㎡, 다솜팰리스는 약 264만원/㎡, 삼성아트빌은 약 266만원/㎡ 수준입니다. 본 물건은 원룸형 도시형생활주택임을 감안하면 300만원/㎡ 내외의 시세 형성을 예상해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

* 교통: 지하철 1호선 한대앞역 도보 이용 가능, 시내버스 노선 다수 운행.

* 편의 시설: 단지 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑, 외식, 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: (제공된 정보에는 구체적인 교육 시설 정보가 포함되어 있지 않으나, 주택가 밀집 지역으로 인근에 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 높습니다. 추가적인 현장 확인이 필요합니다.)

* 건물 상태: 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조이며 엘리베이터, 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 감정가(1.07억원) 대비 등기부 채권 총액(약 6.6억원)이 매우 높아, 유찰 시 추가적인 낙찰가 하락 가능성이 있습니다. 이는 채권자들이 배당을 전액 받지 못할 수 있음을 시사합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 상황이나 채무 이행 여부에 따라 본 물건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다. (추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.)

* 건축물 정보: 제공된 정보 내에서는 혐오시설이나 법적 하자 등 명확한 리스크 요인이 발견되지 않았으나, 현장 확인 시 외부 및 내부 상태, 관리 상태 등을 상세히 점검할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 이동, 지하철 1호선 한대앞역 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대되며, 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 매우 안전한 물건입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 한대앞역 도보 이용 가능한 우수한 접근성.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 활용 가능.

* 권리상 안전: 모든 권리 소멸, 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 소형 면적: 1인 가구 수요가 높은 도시형생활주택(원룸형).

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 107,000,000원

* 유사 물건 최근 매매가(2026년 3월): 129,000,000원 ~ 200,000,000원 (면적 36.595㎡ ~ 75.28㎡)

* 본 물건 전용 면적: 28.77㎡ (약 8.70평)

* 가장 작은 유사 면적(36.595㎡, TRHOUSE) 매매가: 129,000,000원

* 본 물건은 위 사례 중 가장 작은 면적이므로, 주변 시세 및 면적당 가격(약 260만~350만원/㎡)을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 면적(28.77㎡)에 평균적인 면적당 가격(약 300만원/㎡)을 적용할 경우, 약 86,310,000원의 시세를 추정할 수 있습니다.

* 다만, 역세권이라는 입지적 장점과 비교적 신축 건물임을 감안할 때, 감정가(107,000,000원) 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원 (1억원 ~ 1억 2천만원)

* 참고: 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 향후 시장 상황 변화, 입찰 참여 경쟁률 등 다양한 요인에 의해 달라질 수 있습니다. 입찰 전 철저한 현장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.