나이스옥션 법원경매 안산 2025타경269 [2] 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 ""한대앞역"" 북동측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
공원 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 전철""한대앞역"" 및 버스정류장
이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.02.09일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕
4층건내 1층 101호 외 2층-4층 9개호로서
외벽: 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

본건(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)(10)는 공히 도시형생활주택주택(원룸형)
으로 이용-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)
본건(6)는 다세대주택(방4, 주방/식당, 거실, 욕실2 등)으로 이용중임
-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조).

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비 등이 되어있으며,
도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)
(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활
소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.
ㅇ본건 (9)(10)의 옥외보일러실은 본건에 포함 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지

경기도 안산시 상록구 이동 530-21 2층 201호

2.2. 용도

도시형생활주택

2.3. 감정가

113,000,000원

2.4. 면적

토지면적: 21.48㎡ (약 6.50평)

토지지분: 21.4778㎡ (약 6.50평)

건물면적: 29.61㎡ (약 8.96평)

건물지분: 29.61㎡ (약 8.96평)

2.5. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.6. 경매 구분

부동산 임의경매

2.7. 채권자

안OOOOOOOO

2.8. 특이사항

공동담보

2.9. 건축물 정보

사용승인일: 2018.02.09

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호

주요 용도: 도시형생활주택(원룸형)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 이동에 소재하며, 지하철 4호선 "한대앞역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 "한대앞역"과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-13

확정일자: 2022-03-07

배당신고일자: 2024-04-15

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약

말소기준권리: 2019.04.12 안산중앙새마을금고 근저당 (600,000,000원)

매각으로 인해 위 근저당 및 그 이후 순위의 모든 권리(주택임차권, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 786,685,731원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 경기도 안산시 상록구 이동 지역은 "한대앞역"을 중심으로 주거 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

단지 주변에는 다양한 편의시설, 근린생활시설, 병원, 은행 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 도보 거리에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

지역 부동산 시세 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 한대앞역 및 다수 노선의 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활에 편리합니다.

* 교육: 인근에 학교 및 학원가 형성에 대한 정보는 제한적이나, 일반적인 주거지역으로서 교육 환경이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스 개별난방 시스템이 적용되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 비록 대항력이 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 마찰이 발생할 수 있습니다. 보증금이 126,000,000원으로 비교적 높은 편입니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 경매에 나왔다는 점은 채무 총액이 높음을 시사합니다. 다만, 본건 단독으로 진행되는 경매이므로 낙찰자가 직접적인 추가 부담은 없습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역별 부동산 시장의 하락 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 사용승인)에 해당하는 도시형생활주택으로, 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

권리관계가 비교적 명확하고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

다만, 임차인의 보증금 규모와 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

전반적으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 한대앞역 도보 거리로 출퇴근 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 주변 실거래가 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 113,000,000원이나, 제공된 주변 시세 정보 및 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 주택은 3.3㎡당 약 1,200만원에서 1,500만원 수준에서 거래되고 있습니다.

건물 연식이 비교적 신축이며 역세권 입지를 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 상회할 것으로 예상됩니다.

특히, 가장 작은 면적의 비교 사례(36.595㎡)가 129,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(29.61㎡)의 적정 시장 가치는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 추정됩니다.

이에 따라, 합리적인 초기 입찰가로 125,000,000원을 제시합니다.

참고:

본문에서 발췌한 감정평가서 요약 요항표 내용

본문에서 발췌한 감정평가서 요약 요항표 내용 및 Google 검색 결과 시뮬레이션

Google 검색 결과 시뮬레이션 (안산시 상록구 이동 부동산 시세)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.