나이스옥션 법원경매 안산 2025타경269 [9] 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 ""한대앞역"" 북동측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설,
공원 등이 혼재하는 기존주택지대로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 전철""한대앞역"" 및 버스정류장
이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.02.09일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕
4층건내 1층 101호 외 2층-4층 9개호로서
외벽: 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

본건(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)(10)는 공히 도시형생활주택주택(원룸형)
으로 이용-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)
본건(6)는 다세대주택(방4, 주방/식당, 거실, 욕실2 등)으로 이용중임
-(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조).

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기 시설, 소화전설비 등이 되어있으며,
도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m)
(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활
소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대관계 미상임.
ㅇ본건 (9)(10)의 옥외보일러실은 본건에 포함 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

부대시설인 옥외 보일러실은 매각 및 평가에 포함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경269 (9)

소재지: 경기도 안산시 상록구 이동 530-21 4층401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 177,000,000원

토지면적: 34.51㎡ (약 10.44평)

토지지분: 34.5088㎡ (약 10.44평)

건물면적: 47.58㎡ (약 14.39평)

건물지분: 47.575㎡ (약 14.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 부대시설인 옥외 보일러실은 매각 및 평가에 포함됨.

1.2. 건물 정보

사용승인일: 2018년 2월 9일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

외벽: 석재 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감

내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감

창호: 샤시 등 이중창호

난방: 도시가스 개별난방

승강기: 있음

해당 층수: 4층 중 401호

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 세장형 토지로서 다세대주택 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북서측으로 로폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본건은 경기도 안산시 상록구 이동 소재 전철 "한대앞역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반 환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 전철 "한대앞역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 여건은 보통임.

2.3. 도시계획 및 토지 이용

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구에 해당하며, 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 포함됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 현황

본 건물의 말소기준권리는 2019년 4월 12일 접수된 안산중앙새마을금고의 근저당권(을2)임. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 소멸될 예정임.

총 등기부채권액: 816,685,731원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김선비

* 보증금: 156,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 2일

* 확정일자: 2019년 9월 4일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025년 2월 14일

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 본 건과 관련된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 소멸될 예정임. 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 위치한 안산시 상록구 이동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음. 인근에 전철 한대앞역이 위치하여 역세권 상권의 영향을 받을 수 있으며, 대학가(한양대학교 ERICA 캠퍼스 등)가 인접해 있어 젊은 층을 중심으로 한 소비 수요가 존재함.

4.2. 시세 동향 (제공된 JSON 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변의 다세대 주택 시세는 다음과 같음.

* 2026년 3월 거래: 68.105㎡ (약 20.6평), 180,000,000원

* 2026년 3월 거래: 75.28㎡ (약 22.7평), 200,000,000원

* 2026년 3월 거래: 36.595㎡ (약 11.1평), 129,000,000원

본건 건물 면적은 47.58㎡ (약 14.4평)이며, 2018년 준공으로 비교적 신축임. 주변 시세 중 36.595㎡ 면적의 물건이 129,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 177,000,000원은 면적 및 건물 상태를 감안 시 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 면적이 더 넓은 다세대 주택이 유사하거나 약간 높은 가격에 거래된 점은 본 건물의 가치를 평가하는 데 참고할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 교통: 전철 4호선 한대앞역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 쇼핑: 근린생활시설 내 마트, 편의점 등 도보 이용 가능. 대형 마트 이용 시 차량 필요.

* 교육: 한양대학교 ERICA 캠퍼스, 안산대학교 등 고등 교육기관 인접. 인근 초등학교 및 중학교 존재 (이동초, 성안중 등).

* 의료: 의원급 의료기관(내과, 치과 등) 다수 분포.

5.2. 주변 환경

본건이 위치한 지역은 주거지대와 근린생활시설, 공원이 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공함. 한대앞역 인근 상업지역과 연계되어 생활 편의성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본 건의 권리 관계는 명확하며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 법적 부담은 없는 것으로 파악됨. 다만, 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존함.

6.2. 물리적/환경적 리스크

건축물 자체의 노후도는 낮은 편이나, 장기적인 관점에서 건물 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함. 주변에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 주거 밀집 지역 특성상 소음, 교통량 증가 등의 생활 환경 변화 가능성은 상존함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 이동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 4호선 한대앞역 역세권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 2018년 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물이며, 주거 및 교통 환경 또한 양호한 편입니다. 권리 관계가 깨끗하여 인수할 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 주변 시세와 감정가를 비교했을 때, 합리적인 가격으로 평가되었으며, 소형 면적으로 투자 또는 실거주 목적으로 접근하기에 용이합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 한대앞역 도보 거리로 대중교통 이용 편리.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 노후도가 낮음.

* 명확한 권리관계: 인수 부담 없는 권리 구조로 안정적인 투자가 가능.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자에 적합.

9. 예상 입찰가

감정가: 177,000,000원

제공된 주변 시세 정보 및 본 건의 면적(47.58㎡)과 건물 연식(2018년)을 종합적으로 고려할 때, 시세는 약 1억 4천만원에서 1억 7천만원 사이로 추정됩니다. 특히, 유사 면적인 36.595㎡(약 11.1평) 다세대 주택이 1억 2천 9백만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가는 시장 가격 범위 내에 있습니다.

적정 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

임차인 김선비의 보증금 156,000,000원은 인수 보증금이 아니므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.